按息還會上升
睇好一方經常引用的論據是，香港樓市已經由700萬人的市場變成14億人的市場，一手盤買家有將近三成是內地客，樓價在供不應求下當然升不停。
我們印象中的內地買家是帶一箱箱現金到香港買樓，毋須按揭，一買就是十數個單位；在內地現在資金緊絀下，我很懷疑內地買家是否依舊是如此水頭充足。
“四叔”李兆基在恒地（012）股東會中更表示，內地銀根緊絀，暗息（從地下錢莊或私人借貸等渠道借錢）高，可能令內地買家減少。
同時，樓市的政策風險漸漸增加。以前，政策風險是指政府以行政指令壓止炒風，一直以來，我們都認為政府不會改變高地價政策，新招推出，樓價亦只會原地踏步數月便再穩步上升，政策風險不大；不過，金管局於上周五再次收緊銀行按揭成數，現在的政策風險已經蔓延至樓按信貸方面。港元存貸比率已經升至82%，新一輪的存款爭奪戰剛剛開始，按息未來應該還有上升空間。
有睇好樓市者認為，南下來港的內地客和本港有實力的投資者都是拿一箱箱現金買樓。對此，筆者不敢苟同。如果筆者炒樓，我第一件事便是去銀行做按揭（尤其現在息口又低），擴大投資回報。要留意的是，樓宇按揭額由2000至06年一直變動不大，由2007年至今卻大升近五成。
資產價格跟信貸收放通常有莫大關係，目前樓市的升市某程度上亦是由信貸推動。按揭大升有幾個原因，其中一個是當銀行由巴塞爾I 轉往巴塞爾II時，按揭由於有抵押品，理論上風險系數較低，所以資本需求較少。低息環境亦減低令資金成本，增加炒家和投資者借錢買貨的意欲。
在買家卻步、銀行收緊樓按（加按息和減成數），以及地產商趕沽貨三大因素夾擊之下，要睇好香港樓市實在是愈來愈難。 |
