善政兌現需制度護航
保障房建設的現狀就是，中央豪情萬丈、急於在短期內還清民生工程的“歷史欠債”，地方政府則是有心無力。海南省陵水縣的一位官員就向記者坦言，當地財政收入幾乎都來自土地出讓。雖然今年該縣的保障房建設指標不多，但項目資金也幾乎由社會自籌。至於明年及之後幾年的資金持續投入問題，甚至今年保障房項目後期的道路、公建等配套資金問題，“仍在想辦法”。這實際是內地大部分地區保障房建設的尷尬現狀。因此，接受本報採訪的多位專業人士一再強調，要警惕保障房建設的大躍進；一項善政要真正兌現，必須有一套系統、規範、可持續發展的制度保駕護航。同濟大學經濟與管理學院副院長韓傳峰認為，發揮、提升中國保障住房政策的領導力和執行力，必須從立法、規劃與體制層面突破。他指出，美國、日本、新加坡等國的住房保障法都是國家大法，中國也應盡快制定專門的住宅法和住房保障法，建立可持續發展的保障房的建設體系。接受本報採訪的專家還指出，要消除目前住房市場上的供給短缺、企業參建保障房動力短缺，中國必須推進制度創新。
吸引民間資本尊重市場規律
香港大學中國發展國際研究中心主任趙曉斌認為，要吸引民間資本進入，就必須充分尊重市場運行規律，“必須讓民間資本看到可預期的收益。”而在如何“讓民間資本看到可預期的收益”的問題上，溫州民間資本投資服務中心主任沈普芳的答案就是八個字“讓利於民，制度創新。”“比如參與公租房建設，可以考慮我們和地方政府共同持有房屋的產權？或在退出機制上給予更多政策？這樣即使前期投資缺乏盈利，企業將來也可以在產權升值或長期資金回報上有所補償。”廣東省住建廳的一位官員表示，消除目前住房市場上的供給短缺不應僅局限於由政府投資建房，只需要政策上做出調整，承認“城中村”和小產權房的合法性，就可以緩解資金和土地方面的壓力。對於利用債券融資支持保障房建設，越來越多業內人士呼籲，監管部門應當加強監管，謹防地方債務規模進一步擴大。
“不管是地方政府融資平台還是其他企業發行用於保障房建設的債券，都一定要專款專用，同時對企業債的發行也要有一個總量控制。”交通銀行首席經濟學家連平認為，地方政府融資平台公司如果發債融資，需要公布很詳細的信息，有利於融資平台的透明化運作，也有利於融資平台的清理和規範。
建設大躍進 貽害更大
為解保障房的資金饑渴，近期中央放開了原本緊箍的地方債和企業債水喉：發改委6月22日發布《關於利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，允許一些地方政府投融資平台公司和其他企業發債進行保障房項目融資；銀監會主席劉明康也號召商業銀行大力支持保障房建設。新政頒布後，一些房企和地方融資平台企業立即啟動了以保障房為名的發債申請。“一些企業發債融資時，只是籠統介紹了項目的基本情況，對於盈利狀況、如何保證每年的利息償還闡述得很不充分。這樣的企業債有政府財政的隱性擔保嗎？如果沒有，能發出去嗎？即使以行政力量幫助企業把債發出去，還債資金從哪來？此外，如果地方政府缺乏保障房建設的監督制約，很可能導致保障房建設募集的資金被挪用。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受本報採訪時，對保障房企業債感到擔憂。
中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年說：“發改委允許地方發行企業債融資建保障房，意味著清理地方政府融資平台的工作尚未開始就已結束，地方政府債務將繼續膨脹。債務危機被推遲，但不會因此消失，而是以更大的規模爆發。”這些擔心並非杞人憂天。廣東省住建廳一位不願透露姓名的負責人向記者提及，發改委6月下旬下發通知後，他就聽說有數家內地地方政府的債務融資企業立即更換了募投項目，裝入保障房項目做成保障房企業債。而且，儘管發改委強調各地要加強對發行人密集資金使用方向的引導和監督，實際上卻缺乏相關的明文細則。為緩解資金困境，大多數地方政府也想方設法調動開發商的參與熱情。例如廣州在住宅用地的競價中設定了一個最高價，達到這個價格之後將不再上漲，哪家企業願意無償建設更多的保障房和公共配套，這塊地就歸誰。這當然比其他一些城市在出讓土地時強行向開發商捆綁土地面積5%至10%的保障房配建看上去要文明一些，但依然是一種違背市場原則的方式。香港大學中國發展國際研究中心主任趙曉斌就指出，這種方式推動了內地保障房建設的進度，但終歸是“錯誤機制下的錯誤政策”。他表示：“政府不堅持市場原則搞保障房‘大躍進’的結果，不是公共利益受損，就是變成了個人腐敗的溫床。中國高鐵的‘速度之殤’必須引以為戒。” |
