不要指望“一稅定天下”
《經濟參考報》：近年來在房地產調控中，有一種或可成為“稅派”的聲音，認為這個領域的一切問題都可以通過徵稅來解決。他們建議，不僅要對價格暴漲的房子徵收土地增值稅，對短期持有的投機性需求徵收營業稅，甚至有人提出，對擁有第二套住房的家庭一律徵收高額的“資產稅”。您認為，稅收能否成為調控房地產的手段？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過於天真了。這種動輒“以稅治市”的想法，從根子上說，是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法。其不僅誇大了政府的作用，而且也過度誇大了稅收的調節、調控職能。
稅收對調控房地產有重要作用，但不能越過一個合理邊界去徵稅。俗話說，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯了、吃多了還會有很大的不良後果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手里，在一定範圍內，政府可以更好地提供公共產品，救助、保障低端群體。但政府並非是一個高效率的資源配置者，離開市場優勝劣汰的競爭機制，優化和效率是無法充分實現的；而且過度依靠行政權力配置資源，一定會導致尋租腐敗。房產稅對房價肯定有影響。從短期看，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會把閑置的房子推向市場。另一方面，房產稅也使一些原準備買大房子的人顧及未來長期納稅的負擔而改為選擇較小的房子，由此而來，市場需求會相對縮小。供求關係的這種變化，當然會反映到房價中。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強調，房產稅不是用來調控房價的稅種。針對不動產徵收資產稅，這是一項長期的制度建設。一旦開征，將來不論房價的高低漲落，這項稅都將存在下去。
樓市調控沒打算讓所有開發商都活下去
《經濟參考報》：隨著各地房價或明或暗的下降，近來，在多個地區出現了老業主打砸售樓處，要求退還差價的現象。從一個學者的角度，您認為，應如何看待這一問題？
陳淮：從北京、上海發端，“樓盤降價—老業主抗議—新業主搶購”似乎已經成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產市場更迭變化的開始。房地產業在創造了住房總量20年翻7倍的奇跡之餘，已經到了轉型的“關口”。抑制過度的購房需求，推動樓市的優勝劣汰已經成為迫在眉睫的任務。
樓市調控沒打算讓所有開發商都活下去。沒有一個行業能夠只靠不斷漲價來實現盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來需要做好準備，迎接政策和現實的兩大考驗。其中，政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規律性調整，以及宏觀經濟反通脹的大環境；現實的考驗則是購房者對商品房品質和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下，勢必會有一些開發商“掉隊”。
沒有病弱個體的不斷淘汰，房地產行業就不可能得到提高。就像上世紀名噪一時的家電品牌到今天已經基本絕跡，但並不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”。同樣的，房地產業也將會有這樣一個輪回和蛻變的過程。 |
