作者﹕ 蔣明桓 寧波 投資分析
兩會及會後溫總記者會上對房地產調控的態度，近期各方解讀熱烈。結合各方面的分析研究，從2012年的房地產調控形勢看：
首先，政府其實不是不明白中國高房價的原因，但由於各方的利益很難擺平，因此最終出台的房地產政策總是從壓需求入手，效果總是不盡人意。從目前的情況看，這種針對需求的調控政策仍將延續，但政府的根本指導思想應該還是力圖控制房價下跌節奏與幅度，不希望房價出現大幅下跌。
其次，對房地產的調控是為了保證房地產長期平穩和健康發展，防止盲目發展導致經濟泡沫，最終拖累整個經濟。再加上中國房地產市場的長期需求是剛性和持續的，房地產價格還遠遠沒有回到合理價位，為了達到上述目的調控不能放鬆，否則會前功盡棄。促進房價合理回歸成為衡量房地產調控是否成功的一個指標。加強保障性安居工程和普通商品房供給成為促進房價合理回歸的發力點。
再則，估計今年商品房市場總體仍將保持疲弱，但在一些微調措施的作用下商品房活動可能將會在一個較低水平上企穩。保障房在建面積和投資將強勁增長，為整體房地產建設活動和投資帶來重要支撐，避免中國經濟硬著陸。退一步而言，若經濟硬著陸跡象明顯，比如季度間的GDP 同比增速下滑幅度較大或者投資數據出現斷崖式下滑，政策調整也將首先集中在貨幣信貸寬鬆上，放鬆房地產調控的可能性小。本輪房地產調控重在抑制投機和投資性需求，即便房地產調控出現一定的調整，重點將是有序釋放剛性需求，對投機和投資性需求的抑制不會輕易放鬆。
第四，近期地方政府為房地產調控鬆綁的呼聲和舉動此起彼伏，但今年房地產調控基調鬆動的可能性較小。房地產業存貨處於高位，供應還在增加，二、三季度間有可能出現較為明顯的房價下調。調整估計主要以一線城市為主，二三線城市次之，三四線城市受到的影響或許較小。中央政策放鬆時點將與行業基本面見底同步，可能在三、四季度間或往後。此外，從本人對國房景氣指數估測看，2011年11月破位下行，2012年理論上93－95可能是比較低的支撐位，同時這一帶附近也是中央政策放鬆與否的重要觀察區間。請注意，這僅僅是對2012年的估測，下跌－反彈－下跌，直至尋找到真正底部，奢望今年一次性跌到位，除非是大跌，否則跌了10－20%就說跌到位，明擺不是自己騙自己，就是別有用心！
此外，一方面，真實房價要不政府不願意公布，要不無法有效統計。另一方面，人均收入計算範圍、方法等方面缺陷明顯，收入真實性同樣無法被有效保障。什麼是真實、合理的房價收入比就是一本糊塗賬，研究討論的意義不大。
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