中評社香港6月1日電／房價漲也好，跌也好，都不是開發商自己能決定的——近期，不少城市對房價的“備案管理”受到普遍關注。雖然不能直接等同於“限漲”“限跌”，但“有形之手”對房價的直接干預，還是引發了一些爭議。
新華網報道，日前，廣東東莞出現了開發商降價超過15%、導致購房者無法網簽的案例。而東莞的解釋是，這不是新政策，而是2011年出台的老辦法。根據這份《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》，所有新建商品房銷售價格一經備案，其實際成交價不得低於備案價的15%，違者其網上銷售系統將自動被鎖定。
根據東莞市住建部門的解釋，這是為了防止開發商隨意報高價、低開盤而誤導市場和消費者。
此前，杭州市物價局、市住保房管局發布規定稱，新建商品住房降價或優惠促銷應做到規範有序，“如果降價幅度超過15%，就屬於隨意調整價格，房地產開發企業需要重新向物價部門申報備案”。此舉也被一些人視為“限降令”。杭州相關部門隨即進行了否認。但在房價走向日趨微妙的當下，有關部門的“糾結”心態耐人尋味。
房價備案管理，實際上管跌又管漲。比如，2009年－2010年，房價快速上漲，為控制地方“均價”，一些地方的政府部門通過房價備案控制高價房源上市的節奏。一些均價較高的樓盤，短期內拿不到預售證。名為備案，實同審批。
對此，一位在多個城市擁有開發項目的房企總經理對記者表示，所謂備案，並不是報一個價格給政府就行了。“例如，在房價高漲的2012年，我們在一個一線城市準備報28000元／平方米的價格，但是政府只允許最高23000元，超過了就不予備案，或者備案了不發、緩發預售證；而接受了政府備案價格的就可以很快拿到預售證入市銷售。這主要是前幾年中央對地方房價上漲有考核，如果房價漲幅過快、完不成任務，地方政府就在價格上做文章。”
一些業內人士表示，事實上，類似杭州和東莞這樣的價格備案，幾乎每個城市都有。一線城市還曾因為階段性房價上漲過快而基於價格備案出台過政府“指導”定價等政策。
但以往城市的經驗都是限高不限低。這就意味著房企不能以超過備案價格進行銷售，至於低於備案價格的，政府一般不管。例如，2011年，北京通州有多個備案價格3萬元的樓盤以不到2萬元的價格最終成交。
中原地產市場總監張大偉表示，政府主導的價格備案，既可以解讀成杜絕開發企業隨意報高房價誤導消費者的行為，而如今卻帶有“限降”意味。在市場預期房價下行的背景下，地方政府此舉，是希望防止房價出現斷崖式下跌。
對近期杭州、東莞等地的情況，上述房企負責人表示，政府名義上並非限賣，而是要求重新備案再進行銷售，“但行內人都知道，要開發商重走這個流程，再備案的價格如果不符合政府的心意，往往難以獲批或者耗時很長，這對房企的銷售和資金鏈會造成巨大的壓力。這也是政府控制開發商的重要手段。“遏制房價過快上漲”“制定房價控制目標”……有業內人士還指出，在以價格為核心目標的調控體系中，表面上看，政府能通過價格備案管理、出台“指導價”甚至調整統計對象等方式，控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價，達到統計數字上的調控效果；但實際上，困擾樓市的有效供應不足、炒房投機需求過旺等根本性問題，反而容易被忽視了。
中央近日強調，“既不能用市場在資源配置中的決定性作用取代甚至否定政府作用，也不能用更好發揮政府作用取代甚至否定使市場在資源配置中起決定性作用”。對房地產市場的調控來說，如何處理好“看得見的手”和“看不見的手”的關係，是一個十分突出的問題。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，從短期來看，房企降價走量是正常行為，政府應該允許降價的房企重新備案以便銷售，這也有利於消費者；而從中央精神和市場規律而言，應該逐步廢除房價備案制度，改革調控手段，終止使用限價、限降這樣的手段直接干預價格。讓定價權回歸企業，實際就是讓定價回歸買賣博弈和供需的市場定律。 |
