資金監管保障交易安全
《意見》提出，要全面建立健全存量房交易資金監管制度，尚未建立相關制度的，要在今年年底前出台監管辦法。這也與我們一直倡導的理念一致。
我們認為，從根本上講，房屋交易的風險來自於合同流、資金流和產權流在時間和流程上的錯配，資金監管則是解決交易風險的一個重要切入點。二手房交易的本質是合同約束下產權與資金的動態交換過程，不同於一般的商品交易，二手房交易動態過程伴隨著信息流、資金流與產權流重叠，資金多次交付時點，交易環節複雜，參與主體眾多，涉及新老債權人的進入和退出，資金和權利的交割往往出現時間上的錯配，交易的長周期伴隨著多種不確定性與潛在風險。此外，二手房作為非標準化商品，產權信息複雜，隨著市場環境的變化，買賣自行完成交易難度不斷增加，風險累積，而任何小概率事件對於買方都是難以承受的損失。因此，強制實施資金監管才能保障交易安全和消費者權益。然而，今天的實際情況是現有的政府監管、建委監管、純商業銀行監管以及四方資金監管大多基於商業銀行的服務，在監管效率、服務、用戶體驗上存在一些共性弊端，而且不少城市目前沒有任何形式的資金監管。通過對各種資金監管方式的利弊比較，我們認為，可以按照政府主導、協會指導、企業運作的模式，建立資金監管規範與標準，推動有資質的第三方支付公司等專業機構提供多元化資金監管模式，在保證交易安全的基礎上不斷提高監管效率和體驗。
從根源上治理“黑中介”
《意見》明確要求，各市、縣房地產主管部門會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門，建立多部門聯動機制，加快建設房地產中介行業信用管理平台，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業人員，聯合實施市場和行業禁入措施。我們之前提過，由於經紀行業的主體呈現出多元化的趨勢，包括傳統經紀機構、代理公司、互聯網企業、第三方支付、銀行、保險等金融機構都在進入經紀行業，因此，監管的主體和手段也必須能夠覆蓋多元化的主體，要按照交易環節建立覆蓋全面的監管制度。
加強經紀行業的監管能夠起到威懾作用，但我們也認為，要使中介行業徹底擺脫“黑中介”的帽子，要從制度根源下功夫。對比國外經紀行業的發展規律，我國經紀人職業化水平低之所以，其根源在於：
一是行業准入制度真空。我國的《經紀人管理辦法》（1995年頒布）、《城市房地產中介服務管理規定》（1996年頒布）都規定了房地產經紀從業人員必須經過考試、取得資格證書後，才能從事房地產經紀業務。在執行中，一直以來我國房地產經紀行業的准入監管事實上處於真空狀態，從事房地產經紀的個人對資質、考試、執照或許可等方面的要求並未嚴格執行，也沒有切實可行的執業準則，更沒有執業的道德誠信標準。這既無法保證經紀人具備基本的專業素質，也無法通過吊銷執照等方式約束經紀人行為。究其根源，缺乏准入法規和有效的監督執行機制，造成行業事實上處於無門檻狀態，成為一切亂象的根源之一。
二是信息專有權保護缺失。行業長期以來缺少對經紀人房源和客源信息的專有權利保護機制，激烈的行業競爭使得經紀人不得不採用不道德、不文明的手段謀求生存空間。美國基於法律的獨家委托制度以及MLS信息共享平台實現了對經紀人生產房源信息的“知識產權”保護，經紀人有意願將受到保護的房源信息分發曝光，因為無論房屋最終由誰賣出，賣方經紀人均能獲得約定比例報酬，經紀人之間的合作體系由此得以建立。反觀中國，由於缺乏法律層面對房源信息的保護機制，為得到房源信息和防止房源信息被其他經紀公司和經紀人截取，迫使經紀人“藏盤”與“盜盤”，虛假房源信息鋪天蓋地，嚴重制約了經紀人的職業化發展。
三是缺乏經紀人間合作機制。美國MLS確立的遊戲規則使經紀人間趨向於合作，且合作帶來的收益大於競爭。中國現行機制下，所有的成交都基於競爭，公司與公司之間沒有合作，公司內部也往往缺乏合作分傭體系，只有最終促成成交的經紀人才能獲利。行業缺乏有效合作機制，難以出現專業化的分工和高效的團隊協作，使得經紀人難以獲得專業知識的積累和經驗的增長。
因此，要從根源上治理“黑中介”，還需要建立起行業准入門檻，實行考試執照制度，要建立起獨家委托機制下的信息專屬保護機制，使經紀人從過度競爭轉向合作，不斷提高職業化水平，才能真正走向“白中介”。
（來源：中原網） |
