該報告認為，受益於房地產行業的回暖，板塊業績整體表現較符合預期，收入端和現金流端大幅回升符合行業上行趨勢，但土地成本居高不下繼續使毛利率承壓，而龍頭房企合作項目增多也導致了歸屬於母公司的權益比例下降，表現出淨利增速低於收入增速的現象。此外，房企的資產負債率基本保持穩定，隨著銷售回款的增加和股權再融資的實施，整體加杠杆的意願並不強烈。
盈利壓力增加
事實上，上述137家上市房企近三年來歸屬母公司股東的淨利潤總額穩中上升，但增長速度迅速放緩。
更重要的是，受項目結轉周期影響，今年上半年結轉項目可能是去年或者前兩三年拿地的項目，土地成本雖低於今年的拿地成本，但與當時低迷的銷售市場相比，房企壓力並不低。
有數據顯示，2015年，全國土地成交價格同比上漲 11.3%，地價漲幅高於房價漲幅 3.9 個百分點；尤其是一線城市土地溢價率攀升至近 30%，甚至出現地價高於房價情況。
鑒於此，今年淨利變動幅度較大的個別企業，有些純屬靠出售項目股權獲得的收益，從而一改虧損局面。有個別在一線城市握有成本較高的項目的房企也曾轉讓股權，增加收益。
即使有實力在一線城市拿地的房企，由於全城豪宅化面積持續擴大，能否靠增加產品附加值贏得高端客戶又是一大關卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項目可賣固然好，但壓力其實更大，更焦慮”。
反觀今年的土地市場表現更是令業內擔憂。今年前7個月，標杆房企合計拿地為6241.75億元，合計建築面積為9656萬平方米，平均拿地成本為6466元／平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元／平方米。也就是說，今年企業拿地平均成本增加高達51.8%。
據張大偉測算，今年內合計有24家房企拿地金額超過百億元，在去年同期這一數字僅為16家。搶地企業已經從國企到民企，開始全面出現。雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本卻明顯上漲，這些都嚴重影響了利潤率。
更值得關注的是，目前，廈門等熱點二線城市已經重新啟動限購政策，業內普遍認為，叠加政策調控的出台，後續銷售增速將持續收窄，而目前一、二線城市地王頻出，將導致房企毛利率繼續下探，因此具有稀缺優勢資源且利潤率保持高位的資源型房企有望受益行業加速整合，而中小房企退出或轉型仍是大勢所趨。
（來源：中國經濟網—《證券日報》） |
