新盤管理費嚇人
以上車熱點屯門區為例，新盤“豐連”低過200萬元開售。不過，新盤樓花期往往較長，若是租樓族入夥前難免須持續應付昂貴租金，連同供樓負擔變相形成雙倍支出。“豐連”預計關鍵日期為2018年第3季，樓花期長達逾20個月。撇除上述因素，現時新盤每平方尺管理費動輒高達3至4元，即普遍一個300平方尺單位每月管理費亦逾千元，而“豐連”管理費則每平方尺3.97元，最細253平方尺單位每月管理費1004元，更莫說即將開售的北角新盤每尺5.7元。另一方面，代理透露以建築面積計，目前屯門區屋苑管理費則每平方尺介乎1.2至1.6元。
另據統計，“豐連”附近屋苑近期平均實用尺價，介乎約7200元至8000元，當中與“豐連”屬同街的盈豐園，新錄實用尺價約6433元至7984元，毗鄰的寶怡花園則約7542元至9012元，取其中位數約7700元。至於屯門市中心一帶，屋苑平均實用尺價稍高，約介乎9500元至1.2萬元，其中以上車指標屋苑時代廣場計，尺價為每平方尺約9545元。
與之比較，“豐連”計盡最高20.8%折扣優惠後，售價介乎197.05萬至約688萬元，尺價7713元至10979元，定價看似相當貼市，但記者翻查價單數據，發現其中折實尺價低於8500元單位僅得46夥，佔全盤370夥約12%，定價是否優惠有待讀者自行判斷。
單位越起越細
有趣的是，近年新盤面積亦走向極端，例如發展商“中城建”旗下屯門井財街項目，消息指最細開放式單位的樓面面積僅71平方尺，連廚廁牆身總面積約140平方尺，即使市場估計入場費僅約150萬元，但作為準買家未知你又會否考慮上此車？
當年400萬可買2.3個三房戶
過去十年，投資者購樓轉售幾乎大多能獲利離場，尤其手握樓價升幅驚人的細單位，差估署資料顯示，該類物業售價指數由2006年9月至今暴漲2.5倍。有人歡喜有人愁，作為普羅用家則須捱貴忍痛上車，未上車者甚至只可望梅止渴。本報翻查指標上車屋苑近十年情況，發現不少售價經已“翻幾番”。以新界區嘉湖山莊為例，中原地產成交紀錄顯示，一個實用面積546平方尺單位（7期景湖居1座31樓C室），2006年成交價為160萬元。撇除樓層及座數有別因素，事隔10年後的今日，同類型單位上月5日成交價飆升至457萬元（7期景湖居4座高層C室），10年差價高達297萬元或1.85倍，尺價由約2930元升至約8370元，若業主屬投資者，持貨至今經已賺得盆滿缽滿。
上車客萬般滋味
換上車客角度看則是另一滋味。舉例說若買家以400萬元作為置業預算，今時今日最多僅能購買約440平方尺的最細單位，同樣價錢十年前則可購買約2.3個實用面積636平方尺的三房連套房單位，當中此單位成交價僅為175萬元（3期翠湖居3座31樓A室）。若然換上港島區指標屋苑太古城，今時今日手持400萬元更只可購半個實用面積503平方尺單位。
來源：香港商報 |
