中評社香港9月27日電／殿堂級地產分析師、前摩根士丹利董事總經理卓百德昨日出席香港一個講座時表示，受低息環境持續、失業率低企及美國延遲加息等因素影響，香港樓市復甦較預期快，相信除非中國經濟出現重大問題，或發生例如歐盟解體的重大事件，否則樓價短期都難見回落。不過，他提醒，過去10年，香港居住空間愈來愈細。
樓市復甦較預期快
香港商報報道，從去年第四季至今年第一季期間，香港樓價出現明顯下跌，累計跌幅超過10%。卓百德認為，部分是因為政府印花稅（3D辣稅）措施所帶來影響，加上人民幣去年下跌約5%，令市場震驚。對於經過一輪樓市調整期後，近月本港住宅成交價格及成交量開始回升，卓百德稱，有關復甦較預期快。
卓百德又指出，影響本港樓市的負面因素，主要是美國加息、香港樓宇供應，以及政府政策等，而相關因素暫未有惡化，相信香港樓市短期內不會出現大跌。
樓市不存系統風險
對於市面上“香港樓市有可能崩潰”言論，卓百德更認為有關說法只屬“過分擔心”，主要由於香港實質利率及實質薪酬水平仍然維持正數，失業率仍低，業主與發展商的負債水平低（平均約20%），鑑於有關因素，認為香港樓市不存在系統性風險。
相對樓市風險，卓百德較關注現時本港住宅面積日漸縮減情況。他指，港人住宅面積日漸縮減相信與地價高及供應不足有關。雖然政府在今年及明年提供18000個單位，但實際市場供應遠低於政府目標數目的一半。
至於中國內地發展商到香港或其他國家或地區，以高價投地，卓百德認為，這是因為內地發展商可以承受一個很低的回報率所致。
他並提到，雖然不少對中國分析和評論都說金融末日會快來，但他個人認為這發生的可能微乎其微。雖然現時內地經濟增長放緩，但增長幅度仍然屬較高水平，並認為中央已經意識到經濟問題所在，並作出政策的回應，雖然未必會100%成功，但方向正確，並且積極改善，相信成功機會亦比較大。
按息戰延續 或見H＋1%
6月底以來，分析師對樓市看法逐轉樂觀，而基調主要是英國公投通過“脫歐”後，美國儲聯局押後加息，刺激資金持續流入香港住宅等不動產資產。但第三季起，香港銀行之間打起按息口大戰吸引更多準買家入市，其實亦不應忽視。更有按揭中介認為，以香港銀行同業拆息作基準的樓按計劃息口（H按），來季有望挑戰H＋1%低水平。
銀行資金成本仍偏低
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓預料，美國大有可能年底加息，預計香港亦會至明年才跟隨，料今年第四季息口仍有可能再下調。她指出，截至今年9月23日，銀行結餘維持於2595億元，跟2009年（上次低息周期）當時3200億元的銀行結餘水平接近。可見，銀行資金成本仍然偏低，香港銀行仍有條件提供低息按揭貸款，息口更仍有下調空間。加上今年銀行仍須積極爭取生意，預料H按可挑戰H＋1%。
事實上，市面現時已有不少接近H＋1%水平產品。例如，中原按揭經紀本月中就推出“首年定息1.75%”按揭計劃，首年定息1.75%，其後低至H＋1.4%（設封頂息率P－3.1%）。 |
