超訊：其實中國人是不缺錢的，經濟不好，生活沒有多大的影響。關鍵是什麼都不賺錢，什麼都不能投，那怎麼辦？總不能看著錢貶值，看著錢發黴？
葉檀：那就要了解說，未來怎麼樣，現在是不是要進行資產置換。比如說它是不是要置換到香港或者是置換到日本去。比如說是不是很多人愛老家，他在老家買了很多房子，那他是不是要置換出來。那還有人說，我在東北或是其他的地方，可以進行投資。這樣的投資就我看來，尋找在中國怎麼樣的投資比較合適的，起碼不會關門打狗。評估市場環境、未來變化、生存環境哪些會比較好。所以基於這些我進行了一系列的分析，也用了自己的數據，因為從我使用下來看的話，我認為分析當地的情況會比較靠譜。所以就寫了一系列的文章，寫最看好的十個城市和最不看好的城市。
超訊：剛才講到債轉股這一塊，其實折騰了幾次，最主要的還是九十年代那一次。包括這次四大資產管理公司，又來一次。之前也看過一些債務的問題，其實是非常嚴重的。那現在這些做法也是在延緩問題，稍微的減輕，我想知道的是，根據您的揣測和預估，這部分的錢去哪兒了？另外這個對我們造成的影響是什麼？除了官員之外，還有什麼途徑？
葉檀：債轉股，說明債務嚴重到一定程度，才會這樣。另外一方面，錢到底到哪裡去了。其實還是在地方政府，錢不會丟失，它僅僅是一個轉移。這是一個鏈條，所以說我們M1大幅增長，那就說明到了某些實體企業去，那麼這些實體企業拿了錢，也很有意思，就相當於是活期存款。拿到了活期存款之後，就隨時準備投資，隨時準備走，所以才拿活期存款。所以我們的M1，狹義貨幣這一塊增長得比較快。然後，不同的企業在分化，比如說製造業的錢少了，然後另外一些行業的錢就多了。今年上半年，房地產企業融到的資就比較多。還有可能像中國的互聯網企業，融資比較多。這是從一個產業轉移到另一個產業的過程。全球最具現金流的公司，像蘋果這樣的公司，都是四處尋找投資機會的過程。有的行業就不好。同時還有一個轉移的過程，比如居民的錢轉移到企業手中、地方政府手里；企業又轉移到某些行業手中、某些居民和某些企業手里的時候，我們又看到它在往境外轉移。直到9月之前，香港保險業務不斷上升，說明很多錢通過貿易的方法轉移到香港這邊來。還有就是併購一樣的投資，現在的地方政府動輒都是上百億的。它是從境內向境外，從一部分行業向另一部分行業，但是有一點是可以肯定的，居民的儲蓄率在下降。
超訊：大家都有一個堅定的信念，就是房地產不會崩盤，尤其是二三線城市。想知道，會不會有一個大規模的崩盤？
葉檀：現在整體上感覺房地產市場在上升，但是不同的城市將來的預期是截然不同的。這也是我為什麼寫最看好和最不看好城市的原因。我看未來房地產的發展、前景、預期，表面上看有些城市的房地產在上漲，但其實這些城市在我眼里是沒有未來的。最近的這幾年之內，我看不到一個未來前景的改變。雖然大家都說房地產只升不降，但是要回到一個常識，就是沒有一個行業是只漲不跌的，只是說中國比較特殊，我們要判斷的是這個時間什麼時候到。而不是去傳說，中國房地產永遠不跌。雖然我本人說，這一波房地產我看得比較好，也比較準。但是我從來不會說只漲不跌。所以這時候資產配置就特別重要。還有就是房地產上漲了之後，你把家里所有的資產都換成了房地產，但是萬一房價下跌，這個套現可是非常狠，有的城市的房地產本來就是有價無市的。
提高首付可以解決金融槓桿
超訊：老百姓把寶都押在政府身上。因為它覺得先死的是銀行，他們死得更慘，所以政府會救。去年股市也是這論調，但是後來政府不救。同樣的情況會再來一次嗎？
葉檀：股市和房地產不一樣，股市你要是高槓桿的話就和銀行有關係，你不要槓桿的話，其實虧得就是自己的錢。房地產的話，如果是20%的首付，那麼80%就是貸款。會砸在銀行的身上。這是股市和樓市最不一樣的地方。所以政府在做一件事情，如果是我，我也會這麼做，給他們出主意，提高首付比例。因為一個房子，假設你有50%的首付，1000萬你入了500萬，這時候跌到500萬，你到底是要還是不要付了。因為你已經付了500萬。所以提高首付是解決金融槓桿最好的方法。當然它會慢慢提高，以後這個首付比例會越來越高。
（來源：香港《超訊》12月號） |
