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| （来源：中国经济周刊） |
中評社北京1月4日電／去庫存是2015年中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一，貫穿了整個2016年。
在降低首付比例、發放購房補貼、稅收優惠等一系列政策的影響下，2016年房地產去庫存效果顯著。國家統計局2016年12月13日發布的數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，全國房地產庫存量已經連續減少9個月。
央地聯手去庫存
近兩年，房地產市場略顯低迷，尤其是三四線城市普遍出現庫存積壓，去庫存成為房地產市場調控的重點。
我國的房地產庫存到底有多少？國務院發展研究中心副主任王一鳴曾在中國經濟50人論壇2016年年會上表示，到2015年12月底，全國房地產待售面積為7.18億平方米。
為了實現去庫存的目標，中央、地方從供需兩端入手出台去庫存政策。
先是中央放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息。2016年2月，央行、銀監會發布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，提出在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。
首付比例降低的同月，央行聯合住建部、財政部發文上調公積金存款利率，職工住房公積金賬戶存款利率統一按一年期定期1.5%存款基準利率執行。此外，財政部發布“關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知”，全面降低交易環節稅費，減輕了購房成本。2月底，央行下調存款準備金率0.5個百分點。一個月內，一連串的金融利好政策有力地刺激了市場需求。
國家發改委針對“去庫存”也放出大招。2016年8月3日，國家發改委在其官方網站發文表示，下半年將加大針對房地產去庫存的因城施策調控力度。商品房庫存較大城市，可採取發放購房補貼、先租後售、與政府共有產權等方式促進居民購房。
“發放購房補貼”被各地采納。各地為了有效去庫存，出台了“直接補貼”等多種政策，“遼寧大連向高校畢業生發放購房補貼”“河南住建廳鼓勵各地發放住房補貼”“四川德陽農村居民購房給予每套5000元補助”等新聞不時見諸報端。
央地聯手，去庫存取得成效。國家統計局發布的數據顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下降約0.8%。
去庫存加快
35城商品住宅存銷比接近歷史低位
衡量庫存壓力有一個重要指標，即庫存去化周期（也稱“存銷比”，存銷比＝當月新建商品住宅庫存面積／近6個月銷售面積的移動平均值），反映了市場供求關係的變化。因此，城市的房價走勢也會和其保持比較密切的關係，當存銷比持續下行，相關城市的房價上漲壓力會持續增加；而當存銷比持續攀升，房價下跌的可能性則會增加。
易居房地產研究院2016年11月22日發布的35個城市新建商品住宅最新庫存數據顯示，2016年10月份35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個月。觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，並不斷接近近6年最低點即2011年2月的7.5個月。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處於下行態勢，且不斷接近歷史低位。從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。
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