廣州在其中頗具典型性。在全國去庫存大背景下，廣州的庫存大幅下降。廣州市政府官方網站發布的《廣州市供給側結構性改革總體方案（2016—2018年）》列出了廣州市去庫存任務表，按照計劃，2016年爭取化解45萬平方米。然而，僅僅用了三個多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。另據陽光家緣數據，截至2016年11月，廣州全市庫存去化周期已經降至5.7個月，遠低於被認為是正常水平的8～10個月。
在去庫存政策背景下，一邊是一二線部分城市房價上漲過快，一邊是三四線城市銷售依舊乏力，這顯然背離了政府出台去庫存政策的初衷。於是，一線城市與部分熱點二線城市在2016年展開多輪房地產調控，進一步收緊樓市政策，提高了購房資格或貸款門檻。
如何看待2016年房地產市場出現的“冰火兩重天”？全國房地產商會主席顧雲昌向《中國經濟周刊》記者表示，2016年房地產出現了雙泡沫，也就是一二線城市的價格泡沫和三四線城市的數量泡沫同時出現。造成這種情形主要是由於過去的若干年以來區域性的供需錯配造成的，“大量的房子蓋在三四線城市，而三四線城市的購買力不足；人口的導向是流向一二線城市，而一二線城市房子供應量不足，造成供不應求，三四線城市供應量過大，造成供大於求。區域性供需關係的錯配，主要原因是土地供給的錯配。在城鎮化進程中，大量的人口進入一二線城市，但是土地的供應恰恰相反。”
7成庫存在三四線城市，怎麼去？
2016年全國兩會期間，中國人民銀行副行長潘功勝曾表示，中國房地產市場總量過剩、區域分化。7.2億平方米的庫存房中，70%分布在三四線城市。據此粗略計算，約有5億平方米的庫存分布在三四線城市。
三四線城市高庫存形成的原因何在？顧雲昌表示，自2010年發起於一線城市，隨後在全國大多數二線城市鋪開的限購政策，實際上對於房地產開發企業帶來了傳導效應，促使其將開發重點轉向三四線城市，由此帶來了三四線城市的高庫存。“但當時開發企業忽略的一點是，真正的購房需求實際上仍停留於一線城市以及一些重點二線城市。由此一來，限購既造成了高庫存又導致了一二線城市住房市場的房源出現結構性短缺。”
無論如何，三四線城市在經過一年的去庫存之後，取得了重要進展。在2016年12月26日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長陳政高表示，通過綜合採取鼓勵農民工和農民進城購房、推進棚改貨幣化安置、發展跨界地產、用足用好住房公積金等多種措施，推進去庫存取得了重要進展。
未來三四線城市仍有不少庫存需要化解，一些專家也為接下來的去庫存開出了“藥方”。
中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日報》撰文談及三四線城市房地產庫存的政策時表示，對於房地產庫存較多的三四線城市，應重點把去庫存和促進人口城鎮化結合起來。通過加快農民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發點，擴大有效需求，打通供需渠道，消化房地產庫存。
顧雲昌則認為，農民工群體居者有其屋應是三四線城市去庫存的主要對象和陣地之一，引導農民就地市民化是可取之策。“農民工的收入較低，如果參照普通商品住宅購房標準恐怕仍顯不夠，即便降低至兩成首付的購房門檻對於農民工群體而言還是很高的，因此，如何促進農民工群體購房，或者採用公租房等政策性房屋吸引農民工租賃甚至購買都還需要做更多工作，這是更長遠的問題。”
（來源：中國經濟周刊） |
