住房的基本格局將被改變
1998年7月，國務院頒布23號文，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，標誌著城鎮住房商品化制度開始建立。
此後房地產市場在一段時間內狂飈突進，房價亦大幅上漲。為抑制房價過快上漲，各地往往會出台房產調控政策，但時常因政策見效後或經濟乏力時放鬆，房價或許又因此開始上漲。所以房地產行業有3年一周期的說法，這是政策和市場交替作用的結果。
顯然，這樣的房地產調控有著根本性的缺陷——短效政策，無法根治。房地產市場並未建立起能夠良性發展的長效機制。
從2016底開始，新一輪全國性樓市調控開啟，僅2017年，就有超百城發布了150餘次樓市調控政策——限購、限貸、限價、限售、限商。但短期調控是否能起到長遠作用，始終是一個存在爭論的問題。
在此條件下，通過大力建設保障性住房來穩定市場，建立房地產市場健康發展的長效機制迎來契機。
去年6月，一份《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》（下稱《意見》）攪動了深圳房產格局的一池春水。
按照規劃，2018年至2035年間，將提供170 萬套住房，且人才房、公租房、安居房和商品房的比例設定為2：2：2：4，總量不少於100萬套。——
這也意味著，過去30年來以商品房銷售為主的住房供應體系將被徹底顛覆。
彼時，深圳住建委表示，《意見》只是一個開始，後續還會有配套文件和各種措施，來保障計劃的完成。如果將《意見》比作塔尖，此次三份文件的出台，正是填充了房地產長效機制的中層空白，並為後續的塔基奠定提供了方向。
事實上，深圳可開發土地較少，但同時產業發展較為齊全，因此可以擺脫以土地換取財政收入的道路。
據深圳統計局發布的《深圳市2018年國民經濟和社會發展統計公報》，2018年，深圳GDP約2.4萬億元，其中，包括信息技術產業、數字經濟產業、高端裝備製造產業等在內的全年戰略性新興產業增加值合計9155.18億元，占地區生產總值比重37.8%。並且，2018年一般公共預算收入3538.41億元，其中稅收收入2899.60億元，占比約82%。
另一方面，深圳中原地產研究中心數據顯示，2018年，深圳共計成功出讓土地61宗，面積14550萬平米，土地出讓金額449.2億，同比減少44.5%。且這一土地出讓金額在北上廣深四個城市中是最低的。
深圳在經濟上不過度依賴土地拍賣，也是深圳將保障性住房作為住房供應主題的底氣所在。
不過，深圳住建局指出，由於項目從開工到竣工交付需要一定周期，所以短時間內未形成大規模供應。安居型商品房供應預計在2021年之後形成有效供應。
房價會下降嗎
對房價來說，供需關係具有極大影響。
保障房價是按商品的價格來核定比例。如果保障房能足額供應市場，理論上是減少了商品房需求。
如果保障性住房能夠足額供應市場，將吸引部分需求從商品房市場轉向保障性住房。理論上似乎是減少了商品房的需求，但是這個對供給側來說，也有所影響。
例如，在2018年6月，前述深圳住建局出台的《意見》中提到，計劃到 2035 年新增 170 萬套住房，其中保障房比例要占到 60%。其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於 100 萬套。
換言之，商品性市場的供應或約為70萬套。這對於市場來說，或許並不足夠。因此“對於壓低商品房價格作用有限”。
事實也的確如此。當保障性住房與商品住房呈現6 ：4格局時，商品房的供應減少，但與此對應的卻是，可以申購保障性住房的人數增加不明顯。也就意味著，仍有大量購房需求集中在商品房。
宋丁還認為，在保障房市場完善之後，政府或許對降低商品房的限制，如果調控如果減弱，或許“商品房價格可能繼續出現向上的走勢”。
換句話說，加大保障性住房的供應不等於將壓制商品住房價格，甚至，在市場完善後，商品房市場將更為市場化，屆時，出現上漲也不是不可能。
來源：：時代周報 作者：謝洋、賈敏
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