香港商報報道，據美聯工商舖（459）研究部最新資料顯示，今年11月本港商舖成交註冊量僅有86宗，較10月減少達23.2%。市場人士稱，“港府雖在11月取消實施近7年半的工商舖雙倍印花稅，但因為疫情再度爆發，加上業主紛紛反價，未來一兩周舖位交投或會大跌50%”。
當前商舖蝕讓放售的個案仍然不時出現，最近油麻地鹹美頓街雙號地下舖位便蝕讓放售，該地舖面積約600平方呎，自建閣樓面積約500平方呎，近期以1880萬元放盤，但該業主於2017年初以2280萬元買入該舖，現時放盤出售帳面低400萬元或約17.5%，估計買家都會進一步壓價，最終成交價肯定會更低。
除地舖市況飽受衝擊外，銀座式商場的樓上舖災情亦不遑多讓。不久前市場錄得一宗銅鑼灣樓上舖大幅蝕讓個案，連極具經驗的投資老手亦敗走。該投資者持有銅鑼灣銀座式商廈Oliv中層全層，日前以約4000萬元成交，平均呎價約2萬元。該投資者於2013年以約7152萬元購入，持貨7年帳面勁蝕逾3000萬元，物業樓價跌幅達44%，創區內歷來同類最大金額蝕讓個案，反映於疫情影響下，本港無論黃金地段地舖或樓上舖同樣備受壓力。
舖市租售均受壓
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，目前本港商舖租金市場普遍大幅回落，“平時商舖的租金很貴，現時疫情爆發導致封關，導致外來和本土消費者光顧次數都大減。商業區的商舖平均租金有削一半的空間，民生區的商舖則均減一至兩成”。
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說：“今年以來舖市連環蝕讓潮是因為封關，外地遊客量大跌所致，現時情況跟2003年沙士時期相似，租金大跌；又因為疫情影響，本地消費者更傾向於在網上購物。”
對於新一份施政報告撤辣，莊教授認為，“新措施短期內或對市況有些刺激作用，讓投資者節省一半稅項，成本降低。但以目前疫情走勢、旅客數字及吉舖數量來看，整體經濟環境前景未明朗，預期未來一年商舖價格僅錄輕微升幅，甚至‘慳幾多稅，就升幾多’”。
“撤辣目前也沒有太大影響，當初業主買下商舖是因為看好未來有上漲空間，租金下降空間有限，又因疫情持續反覆，租金依舊承受壓力。期待未來政府能放寬工商舖的按揭成數，可適當提高至六至七成。”美聯工商舖行政總裁黃漢成表示。
撤辣對舖市幫助有限
為何政府撤辣後商舖市況依舊？黃良昇解釋，“目前商舖市況雖然出現蝕讓潮，但現實情況是願意便宜賣舖的業主並不多，而想趁租金回落時租舖的租客就很多，在核心區商舖出現很多寧願丟空舖位也不願平價沽出的業主，他們最多肯減一些租”。
“商舖業主只願減租而不願平售，第一個原因是，商舖業主普遍財力雄厚，沒有負債壓力，不會因為急於套現而賤賣自己的物業。第二，目前全球低息環境，降低了很多中小業主的借貸成本，不像2008年金融海嘯時出現信貸危機時那般資金緊張。這也說明了為何政府撤辣，即買方毋須支付雙倍稅率，對刺激商舖市道並不明顯。”黃良昇說。
高力國際（香港）商舖服務高級董事吳凱寧亦指出，受疫情持續發酵影響，零售市道步入寒冬，主要依賴遊客市場的行業較大，整體核心區舖租自去年中起累跌約36%，當中一線街道租金跌幅約30%，二三線街道租金跌幅高達50%。
吳凱寧直言，疫市下以二三線街道為“重災區”，造成吉舖處處，事實上，現今市場上有力生存的商戶，眼見舖租顯著回落，均想趁機進駐一線街道，搶佔龍頭舖位，相對二三線街舖在市場上的定位就尷尬，失去吸引力，即使租金累跌50%，仍然無人問津，預料吉舖潮還會進一步惡化。
首都廣場劏舖蝕逾九成
香港有不少商場分間成一個個幾十呎的迷你舖位來出售，俗稱“劏舖”，劏舖銀碼較細，看似吸引，實際涉及不少風險。不久前，尖沙咀首都廣場商場劏舖錄得勁蝕個案，蝕幅驚人。據土地註冊處資料顯示，該商場2樓S154號舖，最近以24.5萬元易手，原業主於2013年11月以378.3萬元購入，帳面蝕讓353.8萬元，蝕幅竟多達93.5%。
據盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興指出，“該劏舖為歷來香港蝕讓幅度最多的舖位買賣個案，為全港新紀錄。該舖位建築面積約120平方呎，實用面積約50平方呎，但由於舖內有一條橫柱，令可以讓使用者站立的空間相當狹小，料實用面積僅約16平方呎”。
此外，上月亦有旺角先達廣場1樓單號舖6年勁蝕逾七成，該舖面積112平方呎，最近以194萬元成交，呎價約17321元，原業主早於2014年以682萬元購入，持貨約6年帳面蝕讓488萬元，物業期內貶值72%。
李根興認為想穩穩定定收租的就最好別買劏舖，有閒錢肯搏的投資者才好考慮。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量提醒劏舖投資者，“劏舖投資須謹慎，很多劏舖業主買來後就擱置不管，但每年還需交一筆不小的水費、電費及管理費。劏舖商場還不時需要交推廣費用的，除非是帶有鮮明主題型的劏舖是可以嘗試，比如旺角油麻地區域的舖主題主打模型模具，或主力銷售電腦產品或手機的劏舖”。
至於美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成亦不推薦現時投資劏舖，他表示，“用相等的資金，不如投資車位回報更大”。
“一舖養三代”仍有支持者
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