市場需求全面復甦，全年新增吸納反超新增供應，錄得了98.6萬平方米，帶動空置率同比下降0.8個百分點至3.9%的市場低位。
疫情新常態下，市場需求熱點頻現，業主與商家雙雙發力。前瞻性消費需求的引導以及消費需求轉向的捕捉共同帶動市場繁榮。品牌煥新與打造場景式消費體驗成為購物中心保持競爭優勢的重要舉措。2021年深圳新晉品牌超50家，同比增長明顯。場景打造方面，龍崗萬達依托重體驗元素，吸引了眾多客流。各類展覽也成為增加購物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環球探險之旅”華南首展落地金光華， POP Mart全國首展和THE MONSTERS TOYS全國首展落地卓悅匯。
疫情後人們對於黃金等保值品的追求以及對健康的關注度持續提高，年內中高端購物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運動品牌開業。相比2020年，年內的運動品牌豐富度進一步提升，國內外均有新品牌在深圳市場開啟擴張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內的國內品牌，以及首次進入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。
顔值經濟的消費文化帶動美妝品牌繼續擴張，成為購物中心提升品質以及進行差異化競爭的重要選擇，成為零售細分品類需求第二主力，其中國際一線品牌格外受到業主青睞。2021年有3家購物中心進行了美妝專區的打造。
汽車品牌積極拓店，已然成為購物中心的標配業態。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統汽車在內有更多的品牌加入購物中心開店之列，小鵬、蔚來和理想汽車依然在持續擴張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、BMW寶馬和Land Rover路虎等高端品牌也紛紛有所布局。
受疫情及出境旅遊限制影響，重奢品牌繼續深耕深圳市場，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，並由此帶動首店經濟持續發力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區，令市場奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard，、Van Cleef ＆ Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業上城。而對於無法引入奢侈品牌的購物中心來講，潮牌就成為其進行租戶組合調整以吸引人氣的法寶。
餐飲方面，特色餐飲、簡餐與茶飲依然是擴張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點心類的港式餐飲擴張最為明顯。簡餐和茶飲方面，以資本推動的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴張較為積極。
優質購物中心得益於良好的招商運營，品牌調改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網紅品牌等，由此帶動其經營不斷向好，租金得以增長，整體市場平均租金全年增長2.0%。個別購物中心的經營業績已經恢復至疫情前水平，“華潤系”和寶安中心區及周邊區域的購物中心表現可圈可點。
物流倉儲市場：連續三年供應空白，需求穩增令市場幾近滿租
2021深圳物流倉儲市場持續第三年未錄得新增供應，供應緊缺狀況仍在持續。
需求方面，2021年1至11月，深圳進出口總額兩年平均增長8.6%。進口與出口兩年平均增長率均超過6.0%。與此同時，消費升級類商品保持較快增長，網上零售延續快速增長態勢，限額以上單位通過互聯網實現商品零售額兩年平均增長28.6%。進出口新路徑探索帶來貿易需求日益增加。同時出境購物限制催生跨境電商需求快速增長，叠加疫情之下業已形成的來自社區電商、網購消費需求，進出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然是深圳高標倉市場主要的需求來源。此外，來自電商、外資製造業以及本地通訊企業的尋租需求不斷增加，在無法尋得合適空間落位的情況下，只能轉向平倉和樓倉，甚至外溢至深圳周邊城市。高標倉供不應求帶動整體市場空置率不斷下行，同比下降2.6個百分點至年末0.4%的市場低位，幾近滿租，全年共錄得6.9萬平方米的新增吸納。縱觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅動下，高標倉市場均實現快速去化，空置率也保持在較低水平。
市場空置率逐季走低帶動市場平均租金上漲，特別是第三季度由國內外節假日因素驅動的物流旺季期間，單季租金水平也達到了年度最高點。全年來看，市場平均租金同比增長2.0%至每月每平方米47.4元。
世邦魏理仕深圳顧問及交易服務－產業地產部負責人陳劍鋒表示：“2022年，高標倉市場新增供應依然匱乏，供不應求為市場常態。而需求方面，深圳擁有龐大的消費市場規模以及中國重要進出口門戶的地位，進出口貿易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續維持在高位。在缺少高標倉供應的情況下，亟待承載的需求只能轉向樓倉和平倉，或者外溢至周邊城市。預計整體市場空置率將保持在極低水平，市場平均租金也將穩步上漲。而在高標倉市場中，供應量稀缺的非保稅倉租金增長率將高於整體市場平均水平。”
投資市場：寫字樓成交一路向前，帶動年度成交額回歸疫情前200億以上
2021年深圳大宗交易市場交易規模已經基本恢復至疫情前水平，全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計219.4億元，同比上升31.0%。
寫字樓交易占絕對主導，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過人民幣140億元，其中最大的單宗成交額高達人民幣32億元。核心區的新寫字樓項目是成交的主要來源，南山區因為新增項目較多且租賃市場表現向好，受到很多企業買家青睞。寫字樓成交大多以資產交易的方式達成，買家多來自科技企業，購買目的以自用需求為主，此外也錄得個別本地和境外投資買家的零星成交。
受單宗大額交易帶動，綜合體交易成為年內第二大需求成交類型，該綜合體物業類型包括寫字樓、商業和酒店，成交金額高達人民幣66億元。
市場參與主體方面，企業是整體市場的主要買家來源，占比為76.0%。除寫字樓交易外，年內的商業和工業物業成交的買家也以企業為主。而從賣方來看，開發商為主要的賣方構成。與此同時，受自用型購買的帶動，資產型交易占主流，占比為60.9%。
世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬表示：“受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益於多重政策利好、鏈接國內外市場的城市發展平台以及良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業的增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。除寫字樓外，包括倉儲在內的工業物業得益於其良好的租賃表現、單體投資額較小以及部分項目可以通過城市更新實現價值重塑，將依然受到投資者的熱捧。2021年出台的城市更新條例對於舊改類項目的推動，將進一步提升工業類城市更新項目的成交熱度。而倉儲物流設施方面，因為深圳市場項目可得性較小，因此更多成交將發生在深圳周邊的東莞及惠州等地，甚至粵港澳大灣區的其他城市。” |
