2023年房地產行業支持政策層出不窮，從年初的多地因城施策取消限購、延長支持時間、發放補貼、調高貸款額度、降低貸款利率等政策，到7月政治局會議的推進城中村改造與強調“地產市場供需格局變化”，再到9月銷售支持政策的密集出台，政策支持重點由化解房企信用風波轉向促進地產行業基本面的修復。政策呵護下，未出險房企的經營基本面或將維持修復態勢。
現金流改善仍需時
銷售雖邊際修復，但仍未修復至2021年水平。2023年以來，商品房銷售面積及增速雖受益於多地不斷加碼的銷售支持政策環比改善，但仍低於2021年水平。10月一線城市商品房成交面積邊際回落，傳統“金九銀十”過去後，銷售支持政策的成效與行業基本面修復動力的可持續性仍有待觀察。對地產行業而言，冰凍三尺非一日之寒，景氣度的回暖與基本面的修復實難立竿見影；對於短期債務壓力較大的房企而言，在經營難以快速修復的背景下，雖然未出險房企信用風險已逐步出清，但其化債也更需依靠外部支持。
外部增信更多為錦上添花。雖然“第二支箭”政策落地以來，民企融資邊際回暖，但助力房企融資的外部增信措施也需房企自身提供反擔保。對於輿情環繞或是債務壓力較大的房企而言，其本身缺乏優質資產項目或使信用資質弱化，再融資渠道受阻，外部增信更多起到錦上添花的作用而非雪中送炭，因此2023年以來不乏受“第二支箭”支持的民營房企在陷入輿情波動後增信融資不暢，最終發生展期。
在此背景下，房企現金流的改善為一個漸進修復的過程，2023年以來，混合制房企與民營房企經營性現金流同比下降，經營造血能力仍有待改善；投資性現金流收縮，主要因為房企開發投資意願下降；籌資性現金流缺口呈淨流出態勢，融資能力進一步弱化。
房企債務風險化解也需依靠股東與政府支持。在行業景氣度難以快速修復、外部增信錦上添花、自身現金流有待改善的背景下，對於債務壓力較大的房企，特別是囿於輿情的房企，其“燃眉之急”更需依靠股東支持，特別是地方政府股東的支持，無論是承接相對低質項目改善企業現金流，還是市場化購入債券提升市場信心，均可抽絲剝繭地切實改善房企信用資質，從而實現債務風險的化解。
投資情緒呈現修復
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