中評社台北11月9日電／由於媒體報導台“央行”憂心房地產泡沫化，加上“經建會”亦邀請學者專家，討論高房價與所得分配惡化等問題，甚至提出加重非自用住宅稅負的建議，讓高房價與房市是否泡沫化，再成為社會關注的焦點，各界也提出不少“建言”。但在政府決定採納哪些“建言”前，先看看實際的市況吧。
中國時報社論指出，所謂的資產泡沫化，並不是資產上漲就能冠以“泡沫化”，而是指以股市與房市為主的資產持續上漲，而且幾乎是全面性的上漲。其上揚幅度完全偏離該經濟體正常的經濟成長與所得增加，買進者著眼點不是使用或營利，而完全在於資產本身未來的上漲。
近廿年來，由於金融市場快速的膨脹，市場交易金額遠大於經濟基本面需求；加上金融管制的放寬，使得全球各國的景氣循環，幾乎都是始於資產上漲繼而狂飆，最後則以資產泡沫破裂為終，經濟進入低潮期。日本從八○年代的“日本第一”，開啟資產泡沫的起點，最後以泡沫破裂為終，走入“失落十年”；美國則是在九○年代歷經史上最長的經濟繁榮期後，以科技股泡沫宣告結束。其它新興經濟體，從亞洲金融風暴到墨西哥、俄羅斯，都是以泡沫破裂、金融風暴，宣告一波景氣繁榮期的結束。去年，則更是全球以金融海嘯讓金融市場走入空頭，經濟基本面重挫。
也因此，各國政府對在海嘯後的金融市場回漲、資產價格回升，經濟景氣開始上揚，都以既喜又憂的心態對待：既喜於景氣回春，又擔心走入另一個泡沫的起點。因此，政府相關單位及早注意監控、甚至提出警語，以避免出現另一個新泡沫，是可以理解。但，在要決定是否壓制高房價、避免新泡沫前，我們不妨先看看目前台灣房地產的情況吧。
台灣房地產在去年“總統”大選後，由於看好“兩岸和平紅利”而開始上漲，但到下半年在全球金融海嘯襲擊下回挫，今年二月景氣見谷底後，房地產才逐漸回穩，五月之後逐步上揚。
以監看預售市場的國泰房地產指數來看，第三季發表的指數顯示，島內房市銷售率與成交量上揚，但台北市已連續四季、台北縣已連續二季成交價下降，該報告指說“價格下修趨勢明顯”。另外一個監看中古二手屋的信義房屋指數則顯示，第三季的指數較第二季上揚二.○一％，與去年高點比較，微幅超越。
再看各地區實際的成交價格，除了台北市菁華區與台中七期豪宅區外，大部分地區的房價仍未超越去年高點，北部桃竹地區、台中七期重劃區外的地區、南部高雄縣市，房價仍在一坪十多到廿萬元上下。
因此，如果只看到台北菁華區的價格上揚，甚至只聽到豪宅“喊價”從百萬元跳到一百五十萬元，甚至“上探”二、三百萬元，就認為台灣的房地產“泡沫化”了，顯然是過慮了。
從實際的市況到各項調查指數都顯示，目前的房地產市況，距離持續、全面性上漲的泡沫，還有相當的距離；甚至大部分地區的房價仍未回到上波高點價格。而價格回升後，銷售量即下跌，顯示價格不足支撐的環境下，需求萎縮，市場已自我調節。此時如果政府單位要開始祭出強烈手段壓制房價泡沫，有點類似“唐吉軻德大戰風車”。
坦白說，只要景氣持續復甦，兩岸交流持續發熱，資金效應不斷，資產上漲的格局不會有變，現在的房價可能只是另一個波段的起漲點。但以一個經濟體而言，資產價值上揚並不能視為負面因素，甚至對實體經濟有拉升帶動效果，重點仍在是否形成泡沫的問題。但如在景氣才露復甦幼苗時，就採緊縮政策，則可能摧毀此幼苗。
因此，在仍無房市泡沫化之虞的此刻，政府似乎無必要“反應過度”；一般年輕人難在都會菁華區置產，舉世皆然，因菁華區土地、房屋供給有限，而需求者眾，價格必然上升到經濟較弱勢者難以負擔。政府不論祭出何種政策，都不可能違逆此經濟現實。
政府能做、該做者，應該是在都市計劃、交通建設上，提供足以滿足市場需求的房屋供給。都會區房價必然是由菁華區往外，以類似同心圓方式逐步降低價格。只要政府規劃得當，再輔以如低利、優惠貸款等財務支持，經濟較弱勢與年輕人，仍可在都會外圍找到經濟上足以負擔、可供安身立命的房子。
財經施政應有專業評估，更該理性、務實，現在就談緊縮防止房市泡沫，早了點，要讓大家都買得起台北市的房子、改變所得分配惡化，更是不實際，也“民粹”得可以。政府，做好公共建設、都市計劃等該做的事，其它，還是要相信市場有相當的調節能力。 |
