中評社香港6月14日電／去年香港物業市場交投熾熱，至今個別商業及住宅物業呎價仍屢創新高，長時期的超低按息環境令資產價格不斷膨脹，然而超低息率不可能永久持續。由本年3月中旬至今，本港主要銀行三度提高按揭息率，由H（同業拆息）＋0.8至1.3厘調升至現時的H＋1.5至2厘，實際按息約1.7至2.2厘，反映目前借貸成本仍處於頗低水平。
香港《經濟日報》今日刊登評論文章稱，在當前息率偏低的情況下，物業租金仍可得到回報，但若當按息升高2厘或以上，租金收益則可能出現負回報情況。
按息續低 遠未及97高峰
事實上，持續低息環境造就去年各類物業市場交投暢旺，成交呎價節節上升，但目前銀行面對資金成本上升的壓力，內地息率亦逐步上調，本地及國內資金借貸需求有增無減等因素，銀行審批物業貸款的態度亦更趨審慎。
回顧過往按息息率走勢，在1997年曾高逾10厘。而現時平均實際按息維持大約2.5厘以下，相對97年高峰期明顯低企，但現時部分樓價已超越97年歷史高位，成交量不升反跌，加上內地資金及調控的變化影響，增加物業市場可能面臨調整的風險。
若加息 租金恐變負回報
除了息率變化外，租金回報亦會影響樓市的表現。以1997年為例，當時息率高逾10厘，但平均住宅租金回報率僅約4至6厘，即實際租金回報率為負4厘或以上。換言之，租金回報未能抵銷按揭支出之餘，業主仍需要每月額外供款以支付按揭，間接造成樓市逆轉的誘因之一。
反觀現時環境，尤其過去半年，住宅物業價格拾級而上的同時，租金受到實質需求推動仍見平穩向上。現時住宅或商業物業平均租金回報率約2.5至3厘，但目前經濟環境的不明朗因素增加，如年內按息急速抽升，假設按息再上調逾2厘，樓市臨界點將會出現。換言之，當實際租金回報出現負2厘以上的情況下，樓市將面臨受到抑壓而出現明顯調整的情況。
另一方面，早前政府表示首季按揭負擔比率約49%，並表示若息口上調3厘，供樓負擔比率將大幅增至63%。在按息息率可能突然抽升的情況下，將超越負擔比率的警戒。現時經濟雖然持續向好，預期本地GDP仍有所增長，市民收入增加，但潛在加息因素會令樓市出現無可避免的調整。
總括而言，在當前息率仍屬偏低的情況下，物業租金收入仍處於正回報，但當按息急速再抽升2厘或以上，將出現租金收益未能抵銷按揭支出的負回報情況，屆時樓市可能會面臨調整。 |
