中評社香港9月16日電／近來，唱淡香港樓市已成了主流，大量財經界名人、地產發展商、地產代理都加入唱淡行列，似乎，唱好樓市成了政治不正確的行為，誰也不敢唱好。
據大公網報道，不過，統計數據不會造假，香港特區政府公布田土廳最新的樓價指數竟然創歷史新高，田土廳的樓價數據較落後，反映的是今年七月份的數據，另一個更即時的指數是中原城市領先指數，最新的數據是121.94點，創23周新高，而且連升4周，與歷史高位123.66點相比，只差1.39%，說不定很快地，傳媒又會大肆評論特區政府的所謂辣招是廢招。
利率決定樓市根本走向
究竟，香港樓價何去何從，是升？是跌？如果樓價再創新高，特區政府該不該再推出新的辣招，立法會正在談論為目前的辣招減辣，會不會進一步推動樓價上升？
影響樓價升跌的最基本因素當然是供給與需求，但是供給與需求不單單是樓房的供給數字及人口的增長，還有許多其他因素會影響買賣市場的供給與需求。首先是購買力，許多人把購買力定義為樓價與收入中位數的比較，這是非常錯誤的衡量方法，理由是我們買樓不是一次過付款，而是分期付款，分期付款長達20年。20年前，銀行樓房按揭年利率為12%，是目前的4倍有餘。換言之，20年前買樓每月的按揭供款遠高於今日，而且高數倍，當年有能力供100萬元樓價的人，今日有能力供400萬元的樓宇而每月的供款金額不變。這也就是說，今日與20年前相比，同樣收入的人，“購買力”增加3倍了，如果今日買樓者的收入比20年前高一倍，那麼“購買力”就增加了7倍，20年前有能力買100萬元樓房的人，20年後的今日若收入增加一倍，他們有能力買800萬元的樓，這才是真正的購買力的改變。
從上述的理論來推算，如果其他條件不變，即政府沒有推出任何所謂的辣招，當年值100萬元的樓，今日應該可以賣800萬元。實際情況是，過去20年樓價的升幅是4倍，即當年100萬元的樓今日市值約500萬元，沒有達到800萬元，其中一個理由就是特區政府的打壓措施生效。
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