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激活需求思路確立下半年樓市新基調

http://www.CRNTT.com   2014-08-23 12:09:30

文章表示，中央政府對“微刺激”負面效應的擔憂，在央行《2014年二季度貨幣政策執行報告》體現得很明顯，報告淡化了經濟下行風險，更多強調了“微刺激”政策下的債務風險、未來可能出現通脹、全社會融資成本難降、產能過剩、延緩結構性改革等方面的問題。因此，二季度經濟企穩後，政府及時兌現了“微刺激”托而不舉的意圖，有意識降低了“微刺激”的力度。 　　同時，中央政府對地方救樓市態度也有了明顯的變化，突出表現在5、6月金融監管部門“喊話”，要求支持合理住房消費，限購紅線可以突破了。從6月底呼和浩特正式發文鬆綁限購，不到兩個月的時間，除一線和少數幾個二線重點城市外，46個限購城市中的絕大部分退出了限購。而且，在7月11日召開的全國住房城鄉建設工作座談會上，新任住建部部長陳政高提出了下半年樓市要“千方百計消化庫存”，這是樓市政策從偏緊縮的“分類調控”向偏寬鬆的“去庫存”轉變的信號。同時，“定向寬鬆”貨幣政策的實施，從去年底一直緊張的銀行資金面開始好轉，銀行也開始通過加速房貸發放、貸款回歸基準利率來支持去庫存。 　　文章指出，樓市政策之所以在短短三個月時間內出現如此大的變化，顯然更多是從緩衝“微刺激”力度降低和“穩增長”底線思維出發的，當然樓市下滑超預期也是一個重要原因。因為，看近期公布的7月的數據，今年前7個月商品房銷售同比下滑7.6%，降幅比上半年擴大1.6個百分點，這意味著新開工和開發投資的底部仍舊沒有到來，將繼續衝擊“穩增長”的底線。7月，國家在棚戶區改造上突然發力(央行1.3萬億再貸款)，其目的也就是為了緩衝房地產超預期下滑和“微刺激”力度的減弱。 　　另外，“微刺激”政策也需要樓市支持。一方面，目前全社會的總債務負擔已攀升至GDP的2.5倍，地方政府債務率達到150%，非金融企業(主要是國有製造企業、融資平台)債務率在100%至130%之間。從防範債務風險的角度看，這兩個部門加杠杆的空間已經沒有了，只有通過財政收入才能充實地方加杠杆的“彈藥”，落實“微刺激”政策。從目前看，激活樓市以增加稅收和土地出讓收入是短期內增加地方收入最行得通的渠道，也是基建投資資金最重要的來源;另一方面，目前居民部門的債務率在28%至35%，在世界各國來說是最低的，有加杠杆的空間，而棚戶區改造多出來的新增樓市供應，也需要通過居民買房來消化。因此，通過鬆綁限購、個人住房貸款回歸基準利率來釋放住房需求，在未來“微刺激”政策框架中的地位將大大提升。 　　但是，以基建投資為主的“微刺激”力度有所下降時，上游原材料和下游製造業就更低迷了，而房地產緊縮性政策全面放鬆的政策效應相對滯後，造成7月工業增加值和固定資產投資雙雙回落。這更加凸現了民間投資的內生動力是何等的薄弱，經濟增長是何等的依賴政府基建投資和房地產，而銀行表內外信貸資金也因需求下降而大幅度縮減。 　　文章認為，基於全盤考慮，下半年“微刺激”力度不會太大，當將更注重精准發力和定向支持。從以放鬆限購，輔之以貸款成本短期內趨勢性下降的樓市政策來看，激活需求的思路已經形成，“去庫存”和“促銷售”將是未來樓市政策的主題。除一線城市外，基於限購全面鬆綁能釋放出部分需求，再加上房貸緊縮局面緩解，市場對於樓市悲觀的預期將得到改觀。樓市短期內回升應是大概率事件。

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