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房價會大跌嗎

http://www.CRNTT.com   2012-04-05 09:10:22

筆者認為,房價是否會出現長期拐點,主要考慮的因素是經濟增長潛力和人口格局的變化。且經濟增速與人口遷移具有一定相關性,即人口流動的加速會促進經濟增長,一旦城市化率不再上升,則意味著人口流動也將減少,經濟增速隨之放緩。以印度的孟買為例,孟買的人均收入僅為900美元左右,而上海去年為5750美元,不足上海的六分之一,但平均房價卻是上海的3倍以上,即均價為每平米6-7萬元人民幣。因此,僅從房價收入比的角度看,孟買的房價比上海高得更離譜。但由於孟買是印度人口最多的城市,且人口密度也超過上海,居世界前列,加上印度對人口流動的限制較少,在城市化率遠低於中國、大城市集聚化程度卻超過中國的前提下,孟買的未來增長潛力會更大。因此,房價中應包含了未來預期因素,就如同買股票就是買未來,故不能簡單用房價收入比或其他指標來評判房價的高低。 　　就中國而言,城市化率也在不斷提升中,人口遷移的過程還遠遠沒有結束,隨著戶籍制度的放鬆,人口遷移的規模會進一步增加,流向會進一步遵循經濟規律,一些具有綜合優勢的大城市會更能吸引人口流入。據統計,中國百萬城市人口的占比和大城市化率是非常低的,城市人口中只有47%的人居住在100萬人口以上城市,而全球平均為73%;大城市化率不僅低於印度、印尼等人口大國,更是遠低於日本、韓國等與中國文化相近的東亞國家。研究表明百萬以上人口城市的勞動生產率高出小城鎮20%─30%,因大城市有利於信息及人員交流和規模經濟。 　　如此看來,中國未來不僅面臨農村人口繼續流入城市,而且面臨小城鎮人口還將流入到大城市。正是這種人口的遷移活動,導致人口集聚地區經濟增長更能持續,房價更加堅挺,如長江、珠江三角洲地區、京津冀地區、成渝西安金三角地區以及武漢、長沙、湘潭、株洲等中部城市聚集群等地區,將吸引越來越多的人口流入。 　　那麼,中國這一人口遷移的過程還將持續多久呢？若按城市化率每年上升1%計,假定目前的實際城市化率為55%(官方為50%),則當中國的城市化率達到70%時,保守估計全國性的人口遷移活動大致完成,則還可以持續15年。而日本大規模的人口遷移活動是到1975年才結束的,對應的城市化率為78%,而如今大東京圈的人口已經占到日本總人口的28.7%,GDP占日本的30%。 　　房價結構性調整在所難免 　　溫州是浙江各大城市中房價水平唯一可以與杭州攀比的城市,儘管溫州的人均GDP水平在浙江排名倒數第三,但由於不少溫州人在全國乃至全球經商,故溫州的人均GNP應該在浙江名列前茅,故從房價收入比這一指標看,溫州的高房價有其合理性。然而,最近溫州的房價出現了較大幅度的回落,有些樓盤與前期出售價格相比甚至跌了40%。同時,全國的不少二三線城市的房價回落幅度,也明顯高於一線城市,而一線城市中的郊縣房價也不如中心區堅挺。可見,決定房價的未必是房價收入比,而是區域集聚度,或級差地租水平。 　　因此,從目前看,中國房價結構存在明顯不合理之處,而未來中國的經濟版圖和人口分布圖的變化將會觸發近期或今後房價的區域性結構調整。從理論上講,人口淨流出、或經濟負增長的城市,其房價應該是要下跌的。但中國目前存在中西部地區經濟增速超過東部地區的現象,這既有經濟發展的規律性因素,又有政策扶持的行政性因素,關鍵看未來這種增長模式是否可持續。筆者估計不少中西部地區或者東部地區的經濟增長是靠政策扶持和投資拉動的,未來必然導致地方政府負債率的高企、企業出現普遍性虧損,逼迫人口外流,經濟增速下滑。那麼,這些地區的房價下跌將難以避免。

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