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中國房地產不會再有黃金十年

http://www.CRNTT.com   2012-11-09 08:33:59

■ “下半場”：回歸理性的時代 　　過去十幾年，房地產為中國經濟騰飛做出了巨大貢獻，但中國經濟對房地產的過度依賴也導致了今天的經濟困局。 　　首先，房價飆升，直接造成了企業人力成本和土地成本的快速上升，蠶食了中國出口企業的國際競爭比較優勢。試想一下，房價都1平方米3萬元了，你再給人家每個月1000多元，人家還能給你幹活嗎？其次，房價飆升抽空了實體經濟的資金，導致很多中小企業錯失了產業升級良機。前幾年，房價上漲過快，炒房比做實業掙錢又快又輕鬆，很多中小企業幹脆關門拿錢專職去炒房。現在炒房不行了，轉身想再做實業卻發現已失去了產業升級機會。最後，高漲的房價是導致消費一直不振的罪魁禍首。“買一套房子就當一輩子房奴”，“一套房子摧毀一個中產家庭”，說得一點都不過分。 　　房地產經濟嚴重擠壓了其他實業，特別是消費業的生存空間。 　　對於當下地方政府與房地產市場的關係，有人用“臭魚效應”作了形象論述：房地產市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”， 除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。而現在的境況就是，中央已經開始著手打造這個籠子。這個籠子就是房地產調控的長效性制度框架。這個框架包含四部分內容：一是重新梳理中央和地方的事權與財權關係；二是建立完善的房產稅徵收體系；三是改善收入分配結構，減少貧富差距；四是重建土地制度。 　　這也是大家常說的房地產調控市場機制。但在這種市場機制尚未建立之前，目前執行的限購、限貸，以及差別化的信貸政策、稅收政策短期內不可能取消。 　　房地產“下半場”還有的“踢”嗎？答案是肯定的。再“踢”個5∶0肯定不行了，但“踢”個2∶0或者2∶1還是很有希望的。其一，中國城市化和工業化進程還遠未完成，我們還處在城市固定資產大規模形成時期。沒有大規模和高質量的固定資產作為產業支撐，產業升級、再工業化就無從談起，我們也就無法在21世紀躋身世界經濟強國之列，而這一切都離不開房地產的持續發展。其二，隨著城市化和工業化的繼續推進，未來十年，中國至少還有2億農民進城，加上目前處於“漂浮”狀態的2億流動人口，只要解決好了城鄉二元戶籍問題，未來房地產市場的潛力還非常大。 　　可以肯定的是，中國房地產已正式進入“下半場”，且再也不會有下一個黃金十年了。房地產投資者需調整心態，回歸理性，這才是根本。

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