中評社香港3月11日電／據《明報》今天發表社論，指出香港政府公布今年的私人住宅預測落成量只有1.2萬個，是30年新低。自從港府在2002年推出勾地表制度以來，香港的私人住宅供應數量拾級而下，樓宇落成量由近年高峰期的每年2.6萬個萎縮至今年的1.2萬個。住宅供應減少加上港人收入兩極化，中低收入市民的購買力逐步轉移至售價較低的內地樓宇。港人移居內地趨勢逐漸形成，隨之而來的影響不容低估，港府須予正視。
新落成樓宇供應減少，近年發展商的推盤策略，由價量並重變成求價不求量，呎價愈來愈貴，面積愈來愈大。差餉物業估價署的數字顯示，面積逾1076呎的大型住宅單位，佔落成樓宇的比例為近10年新高。豪宅呎價屢創高峰，但中下價樓宇價格則於低位徘徊，去年中小型單位樓價升幅只有0.67％，但大單位的樓價升幅則達2.4％，兩者差距持續擴大，樓市兩極化趨勢漸次形成。
社論指出，樓市兩極化與市民收入兩極化同步出現，統計處較早前發表的數據顯示，中等收入者的比例減少，高收入和低收入人士的比例上升，香港出現所謂“M型社會”的趨勢﹕正在向下“沉淪”的中產家庭不願買樓，少數躋身社會上層的精英則把目光聚焦於高價豪宅。
過去10年，香港勞動人口增至357萬，增長率達12％，家庭住戶也由185萬增加至222萬個，對房屋的需求理應甚大。可是，由於收入和樓市同時出現兩極化，市民購買力並無湧向中下價樓宇，這一方面是由於大單位樓價升幅較中小型單位大，過往以換樓改善環境的方式行不通，另方面則由於現時公營房屋的居住環境轉好，為改善環境而買私人樓宇的動力大為減少。統計處數字顯示，過去10年，港人居於私人房屋的比例只輕微上升，但資助房屋如居屋的住戶比例上升近一半，可見公營房屋發揮了為巿民提供合適居所的功能。
社論表示，另一個主要因素是港人內地置業的趨勢。據香港地產代理業人士分析，單是去年，港人在內地買了2.29萬個單位，深圳約佔了1.22萬個，數量與今年香港的樓宇落成量相若。港人在深圳置業持續增多，去年較前年增長近10.2％，這些港人業主部分是收租的投資人士，但更多的是因為工作和家庭而在深圳置業，所佔的比例高達34％。過去10年，中港婚姻的比例維持在四成左右，2006年6萬對新婚夫婦中，2.8萬對為中港婚姻，基於照顧家庭和工作需要，不少港人選擇居住珠三角或深圳一帶。隨著中港經濟活動日益頻繁，大型跨境基建陸續落成，交通時間一再縮短，可以預見，深圳、東莞和珠三角一帶將會湧現更多港人社區。
城市中心地區高昂的樓價迫使中下層居民遷離並非香港獨有，美國紐約巿樓價高企，不少人遷居鄰近的新澤西州。不過，由於香港和深圳屬於不同管轄區，長遠來說，深圳一帶出現愈來愈多的港人社區，將為香港的社會經濟帶來衝擊，在治安、醫療、教育及福利等範疇亦有深遠影響，舉例說，內地的港人社區出現治安問題，不但加重中港警方的聯絡工作，甚至可能要求香港警方在內地設立聯絡處。至於愈來愈多港人子女在內地生活，如何照顧他們的教育和醫療，勢將考驗港府的施政思維。
社論表示，現時的勾地制對香港土地供應造成的扭曲，將令港人移居內地的趨勢加快。港府應審視因土地政策扭曲帶來的連串後果，同時為處理隨之而來的問題做好準備。港人社區冒起，將為港深合作和進一步融合提供了機遇和挑戰﹕兩城之間一體化的程度能否適應社會發展的趨勢、港深如何處理每日進出的大量人口，這些都是下屆特區政府要解決的問題。 |
