三、北京獨提降價 房價鬆動仍是奢望
1、首提穩中有降 北京方案設計相當巧妙
逼近國務院所要求的房價控制目標公布的最後時限，市場的焦點都集中在了各地公布的房價調控目標上。3月29日晚間，北京市政府公布2011年樓市調控的“控漲指標”，首次提出房價“穩中有降”。而在此之前，大多數已經公布控漲指標城市的控漲指標則只是模糊的表述為“低於本地人均可支配收入增速”，“控制”目標幾近等於“漲價”目標。 （北京《經濟觀察報》）
“牛、高、滑”，這是高策地產顧問機構董事長李國平在北京房價控制目標公布後的第一時間給出的評價。北京方案，設計的相當巧妙。它只規定今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。什麼是普通住房？可以進行產權交易的有兩類：一類是經濟適用房、限價商品房、拆遷安置房等保障性、政策性住房；另一類是普通商品住宅：即住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；各地情況有差異，中央允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
針對這部分住房價格，北京市提出要保證其“穩中有降”，邏輯上非常合理，這部分住房是自住需求，尤其是剛需的集中領域。從實施效果來看，也比較容易達到目標，因為這兩年全國大搞保障房建設，尤其是北京、上海等大都市，今年保障房的出售量會比去年大增，自然會拉低成交均價，而且供應多點，還是少點，政府是可以控制的。
而針對非普通住房價格，比如高檔房、大戶型、低密度等，並不做房價控制方面的限制，這也是對市場機制的一種尊重。去年中央經濟工作會議提出：逐步建立保障性住房體系和商品房體系，北京這種做法符合中央精神。當然，當前還有限購、限貸等措施抑制投資投機性需求，並非全面放開高檔住宅市場了。 （北京《經濟觀察報》）
2、京版調控模式 房價下降恐怕只是忽悠
當多個城市將今年房價調控確定為增幅不超過10%的目標以後，北京市公布的調控目標首次出現 “降”字，受到社會輿論一致好評。然而，接下來的問題是，在目前我國房地產政策大環境背景下，北京版的房屋價格“穩中下降”該怎樣操作？能否達到“降”的目的和效果？
首先，北京版的房價下降模式，對於商品房市場而言，是有條件限制的，即“新建普通住房價格”，也就是說，降價房屋的範圍有限制：一是“普通住房”，二是“新建”的。這裡需要釐清的一個概念是，“普通住房”容易理解，就是套型90平方米以下（有的城市確定為144平方米以下）、住宅小區容積率1.0以上的普通商品房；但是，“新建”的概念就很模糊了，是指2011年新入市銷售的普通住房、還是指2011年開工建設的普通住房呢？官方報道並沒有對此做詳細解釋，假如是後一種情況的話，普通住房價格“穩中有降”的目標對消費者來說，短期內沒有意義，因為即使是普通商品房從建設到銷售也需要兩到三年時間。
其次，沒有說通過什麼途徑來實現“穩中有降”？從目前的政策來看，房屋價格形成分為兩種情況：政府定價和市場機制。政府定價的房屋多為保障房，市場調節的為商品房。那麼，我們現在一般意義的普通住房，多指是商品房，這種住房除了極少數的限價房以外，都是以商品來銷售的。既然北京版的房價調控目標，並沒有對除“普通住房”以外的商品房價格作出“降”的目標設定，單純的以市場機制模式來降低“普通住房”價格的目標就很難實現。因為在一個城市的中高檔住房價格持續處於漲勢的前提下，“普通住房”價格必然受其影響，是很難降低的。這時候，唯一採取的方式就是將原本屬於商品房序列的 “普通住房”，以行政方式納入調控範圍，強制降價，然後政府出資將市場價與政府強制降低後的差價補貼給開發商。顯然，這樣的結果，並非是真正意義的降價。
再次，自去年4月國家出台“國八條”開始，加之今年國家高調宣布並實施建設1000萬套保障性住房，我國房地產市場保障房的歸保障、市場的市場，這樣雙軌制的政策漸漸步入正常，並獲得社會認可。可此次對普通住房價格調控為“穩中有降”的北京版模式，將住房市場“一分為三”，除了保障類和市場類以外，又從市場調節的範圍內分離出“普通住房”，以行政手段調控價格，這樣的趨勢與房地產市場化整體走向是相悖的。（上海《每日經濟新聞》）
3、或引降價預期 房地產恐將陷入冰凍期？
3月29日晚間，北京市人民政府下發通知，公布2011年度新建住房價格控制目標。有關目標的描述僅有非常簡單的一句話：新建普通住房價格與2010年相比“穩中有降”。這是截至目前為止已公布房價控制目標的諸城市中唯一提出降低房價的。而幾乎與此同時，上海、廣州、深圳等一線城市也公布了房價控制目標，而無一例外與GDP等數值動態掛鈎，其實際的控制目標預期都在10%-15%區間內。
但這個目標也引發房地產業內人士的爭論，一旦降價的預期形成，樓市將陷入冰凍期，成交量將劇烈下滑，而這一結果將直接影響到政府的財政收入，直至保障房建設任務的順利完成。（北京《經濟觀察報》） |
