根據上海銀監會於今年3月1日在其官方網站披露的數據，2012年，上海首套房貸款餘額占比高達87%，“表明去年滬上商業銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主” 。另據媒體訪談，去年上海多家銀行的新增房貸中，二套房貸比例僅占10%至20%。這說明在實際中，採用二套房貸的購房者數量並不多。那麼潛在的二套房貸用戶規模，恐怕就不足以改變整個市場的銷量走勢了。
當然，需要補充說明的是，由於“貸款包裝”(即購房者將原有住宅通過抵押，辦理消費貸款，再將所得資金用於買房的現象——編注)現象的存在，二套房貸的真實規模應該會比官方數據體現的多一點，但這不影響上文的結論。
綜上所述，3月新房市場成交的活躍，與“新國五條”細則的三項重點內容應該都沒有直接聯繫。真正的原因，還在於市場預期。
與境外成熟市場不同，決定中國房地產市場起伏的主要因素不是利率，而是對於未來市場的預期。如果大家覺得房價未來要漲，那該買的就會趕緊買；反之就保持觀望態度，哪怕降價也不出手。猶記得2008年下半年的情形就是這樣，當時開發商持續降價，仍擋不住成交量的一路下滑。
而今年3月新房和二手房成交的活躍，正是與之相對的另一種情況：集體看漲——或者說，目前購房者至少不認為房價將會大跌。因為如果大家覺得“新國五條”能讓房價大幅下降的話，完全可以等上幾個月再買。新房自不必說；二手房價也只要跌個10%左右，就能抵消按差額徵稅20%個稅所增加的成本。但是，廣大購房者還是選擇了出手。
2005年至今的歷次調控經驗，使得普通購房者都明白了一個道理——僅僅增加交易環節的成本，是無法改變房價上漲趨勢的。在這樣的市場背景下，本次新政要實現平抑房價，促使房地產市場健康發展的目標，難度還真不小。
截至本周末（3月31日），全國已有17個城市的地方政府先後出台了各自的房市調控細則，基本上，內容同“新國五條”細則都大同小異。在這種情況下，大家對後市房價預期更不會跌了。 |
