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| 2014年5月17日，杭州人居展現場一家大型樓盤的沙盤前，前來咨詢者寥寥無幾。 |
中評社香港6月26日電／最近幾個月，中國房地產市場變化明顯，年初杭州一些樓盤的降價潮，蔓延至其它城市，出現“量跌價鬆”態勢。據國家統計局最新公布數據，今年1至5月，房地產市場各項指標持續回落，商品房銷售面積和銷售額增長分別同比下降7.8%和8.5%，降幅繼續逐月擴大。到2014年5月末，全國商品房的待售面積已達5.34億平方米。這是個什麼概念呢？若按照2013年的銷售速度計算，這些庫存的消化周期就已接近15個月。
美國《紐約時報》6月25日載文《房地產調控，現在“救市”還是“就市”？》，文章說，造成這一態勢的，既有住房供需結構等基本面的變化，也有銀行流動性收緊的影響。此外，加快房產稅立法、實行不動產登記、反腐敗等都在不同程度上影響著市場預期。
房地產和金融緊密相關。央行今年一季度公布的《貨幣政策執行報告》顯示，一季度，全國房地產信貸規模占全社會銀行信貸規模的21.3%；20家主要商業銀行的房地產貸款及其它以房地產為抵押的貸款，合計占這些銀行貸款總量的38%。
於是眼下，由於擔心房價下跌導致銀行不良資產升高，金融機構從自身資產安全出發，普遍採取了提高首套、二套房貸款利率，基本取消8.5折的首套優惠利率的做法，並將貸款審批的周期由過去通常的半個月，大幅延長到一個月甚至更長，來規避樓市風險。
銀行的擔心是有根據的。從許多方面看，中國房地產的金融風險隱患，正在日益凸顯。中國人民銀行原副行長、清華大學國家金融研究院院長吳曉靈5月11日在清華五道口全球金融論壇上發布《中國金融政策報告2014》稱，中國“影子銀行”體系的融資規模大致為27萬億元人民幣，占銀行業資產比例接近20%。其中，有超過30%的“影子銀行”資金，通過信貸、委托貸款、基金等途徑流入到房地產業。這份報告的寫作單位包括“一行三會”的研究部門、中歐陸家嘴國際金融研究院和中國社會科學院金融研究中心等權威機構，在金融市場領域有較大影響力。
為獲取各地房地產市場運行的第一手情況，筆者最近在武漢、天津、貴州、西寧、杭州等地調研房地產市場，發現許多中小房地產開發企業就在通過民間渠道，借入月息在5%左右的高利貸，來維持企業的流動性。融資成本在快速上升，於是它們要通過“以價換量”的促銷，快速回收資金。綜合筆者在東、中、西部各典型城市的調研情況看，目前的降價樓盤，確以中小型開發商的項目居多，主要位於競爭項目較多的城郊區域。
可是降價促銷效果似乎並不明顯。在各地都能觀察到一個現象，不少樓盤推出各類或明或暗的優惠活動，但是銀行房貸利率的上調及貸款周期的拉長，基本抵消了價格優惠，導致人們的真實購買力沒有多大變化；甚至，剛性需求（下稱“剛需”）和改善性需求群體的購房成本反而“明降暗升”。
央行於一季度發布的《貨幣政策執行報告》解釋了上述現象，報告稱：首套房平均利率達到基準利率的1.05倍，兩套房達到基準利率的1.13倍；2014年3月，執行上浮利率的房地產貸款占比為70.25%，比2013年12月上升6.84個百分點。其中，個人住房貸款加權平均利率為6.7%，比2013年12月上升0.17個百分點。以首套房按揭貸款為例，大多數銀行實行基準利率上浮5%至10%，審批速度也大大放緩。 |
