專家潑冷水：滬迪士尼未必盈利川沙地價10年漲了幾百倍
李國強的電機修理店，位於川周公路南邊的黃樓村。“網上說的都是騙人的，我們已在這里等了10年，迪士尼還是不來。”他反覆用手比畫著“十”字，有點鬱悶地告訴記者，1998年開始，黃樓村及附近的區域就陸續動員拆遷，所有的當地人都知道，這里要修建迪士尼樂園。
李國強透露，相當一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來能多拿一點拆遷補償。同時，人均1畝的耕地也轉讓給了村集體，村集體再將土地轉讓經營。黃樓村的土地，許多轉讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據當時每畝稻穀產量折合成收入，作為綠化補償給當地居民，當時一畝地的補償是400元/年。
也有人士告訴記者，其實土地還沒被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來，到時包括宅基地在內的征地補償，還是算在當地村民頭上。
黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來了？趕快來吧，我都80多歲了，不能再等了！”
迪士尼要建在川沙鎮的消息傳開後，川沙鎮的土地價格開始上升，地價的算法也從按畝計算，變成了按平方米和按天計算。
據當地人士介紹，規劃區的6平方公里區域里，一共有7個村。這7個村的耕地，皆在1998~2003年以預征方式轉讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉村公路旁，多處可看到寫著出租廠房的橫幅。
“現在出租的價格，每天每平方米從0.8元到1元不等。”當地人士透露。按照每天每平方米0.8元計算，一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉讓合同上400元/畝．年的補償價格相比，10年間，當地的土地價格漲了幾百倍。
於是，處於迪士尼樂園核心規劃區的上市公司界龍實業，因為有300畝土地毗鄰規劃中的迪士尼樂園，每次有關迪士尼樂園項目進展的傳聞一披露，其股價就飆升。
利好兌現小心周圍房價不漲反跌
從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起，與迪士尼樂園相關的上市公司和周邊的房地產開發項目，就是各家投資機構和投資者炒作的對象。
川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米。靠近迪士尼樂園規劃區的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當地擁有土地最多的界龍實業，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。
但中原地產香港公司研究董事提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產價格猛漲。但迪士尼真的來到香港後，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產非但沒有漲價，反而價格下跌。 |
