衛明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響，反而會因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當地住宅的成交慘淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業地產，但如果商業地產項目離得太遠，也無法獲益。
一位房地產評估師計算得出，整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。
截至目前，規劃區大部分用地仍是集體性質的農業用地。據南匯區房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而後通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購入。據了解，政府支付的費用，除了上述土地的動遷補償費外，還包括青苗費、農耕地佔用費、搬遷費等其他法律規定的費用。
五合國際五合智庫總經理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價比動遷補償費用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價低於動遷補償費用，以免給項目運營造成巨大的負擔。
即使如此，規劃區的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地價，上海迪士尼規劃區的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。
前車之鑒：香港迪士尼一直在虧
“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應對方過於苛刻的條件，那會大大降低項目的盈利可能性。”一位香港地產商人直言。
該人士認為，香港迪士尼樂園之所以一直虧損，主要原因是美國方面向中國香港索取高額的專營費用，特區政府僅能從中獲得很小的收益。根據協議，特區政府以注資、撥地及貸款方式佔有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，並從中收取專營費用和管理費。
此前有媒體報道，上海迪士尼不會沿用香港模式，而採用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設資金並控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經營收入提成。
除了品牌費用和管理費帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內容方面的難題。去過美國迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次迪士尼，就不願意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會是一個大難題。
上述香港地產商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋公園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續吸引游客。反而是海洋公園、野生動物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”
衛明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開業時，或許會吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預料。“(游客們)去參觀一兩次也就够了，不會經常去的。”如果回頭客不多，盈利前景就會不妙。
對於上述說法，上海社科院商業研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，“如果不好，就不會有那麼多的地方爭搶。”與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內地將暫時是惟一的，因此它輻射的區域不僅是上海地區，還會影響長三角乃至更大的範圍。 |
