土地財政需變革
不過，“房屋券”目前只是一個設想，落實到具體執行還有很長的路要走。中國建設銀行總行專家、中國投資學會秘書長劉慧勇表示，房地產的根本問題是要解決地方財政問題。由於地方財政嚴重依賴土地收入，因此地方政府需要盡快改變過去的財政收支模式，比如政府可以發行債券，以減少對賣地的依賴，同時預算法也需要改革。“需要允許地方發債，就需要允許地方財政透支。”他說
多年以來，地方賣地成為財政預算外收入的重要組成部分，根據北京大學中國經濟研究中心平新喬教授的研究，近年來，土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右。
如果農民拿“住房劵”購房，開發商拿“住房劵”到“住房銀行”兌現資金，那麼這些資金最終從哪裡來，是關鍵問題。劉慧勇認為這個出路可以是地方政府債券。這個債的利率可以比商業銀行貸款利率低，比國家長期國債利率高，但地方發債後需要允許地方財政赤字。
此前根據1994年公布的《預算法》第二十八條，“地方各級預算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”。
全國工商聯房地產業商會商業不動產專業委員會主任朱淩波認為，推行“房屋券”的設想有一定難度。實行住房劵與住房證券化的方向是一致的，但是這繞不開農村和城市土地同地不同價的問題，即產權性質問題。
根據了解，目前發達國家有住房銀行，其住房抵押貸款和反抵押貸款比較發達。而實施住房反抵押貸款，居民就可以以住房抵押給銀行，取得貸款資金，如果貸款不能償還(或者其它原因，如死亡)，則銀行可以收回房屋產權。
“實施‘房屋劵’意味著中國要採取房屋資產遞進置換的方式，那麼農村宅基地上面的‘小產權房’和城市‘大產權’商品房，如何形成一個可以證券化的好的流通模式？”朱淩波認為涉及小產權房的評估和合法化等一系列農村產權問題尚有待解決。
而全國工商聯房地產業商會近期向住房和城鄉建設部提出的振興房地產業的一個途徑是，盡快出台REITs(房地產投資信托基金)，並延長商業貸款項目的貸款周期。 |
