商業開發讓各地先探索
《瞭望東方周刊》:對於非公共利益的商業開發，現在是如何處理的？
王錫鋅:新條例不適用於非公共利益的徵收。原來的草案裡有個附則說，非公共利益的徵收參照前面的規定。我每次開會都說，這個附則絕對不能要，否則新條例就完蛋了。國務院法制辦這次明確表示，非公共利益徵收這一部分會從草案裡拿掉。
就現在的草案來說，所有的強制徵收、補償，都只限於公共利益。即使是國企要搞徵收，你也不能說你是國企，你涉及的就是公共利益。
草案裡強制徵收、補償不適用於非公共利益開發，意思就是說，商業開發中，開發商和房主是簡單的民事關係，要平等談判。開發商去和房主談，談下來了才能搞開發。
沈巋:現在80%的開發都是商業開發，非公共利益的附則如果進了新條例，很有可能會成為新條例應用最廣泛的條款部分。再有，商業開發的問題，不是兩三個條款就能解決的。
原則上，商業開發是開發商和房主談判，但是，即使開發商和所有房主都談下來了，這塊土地還是要通過政府的招拍掛程序，這道程序沒通過，開發商依舊可能無法獲得土地。所以，對開發商來說，先去找房主還是先去找政府，是很棘手的問題。
新條例出台後，我想相關部門會出台一些規定來規範非公共利益徵收。在這些規範沒有出台之前，我們也不是無法可依，在大的方面，我們還是可以依據《物權法》、《民法通則》、《合同法》來規範。
姜明安:以前草案裡邊關於非公共利益徵收有兩條，一條說，不能強制，要和老百姓去談，談不下來是你自己的事。另一條說，一些具體的程序，參照前邊的規定。現在這兩條都拿掉了。關於非公共利益的徵收，今後要制定單獨的條例。
這相當於讓各地去探索、自己去做一些規定。上海就有自己的做法，搞商業開發，如果房主答應搬走，開發商會在市場價的基礎上再獎勵房主兩萬。如果大家都走了，很快就能拿到這個錢；如果有幾個釘子戶不走，要走的人會去做這些釘子戶的工作。
上海的這個做法很好。但這個做法不能寫到條例裡邊去，條例裡要是寫開發商和房主搞協議，搞合同，開發商就不好做了。對這個徵收條例，開發商本來意見就很大，現在在條例裡還規定讓他們找房主談，萬一老百姓最後就是不願意走，或者一下子就要兩億三億的補償，怎麼辦？所以現在不能寫進去，先讓各地做一段時間，總結一下，再制定新的規定。
要避免“贏了官司，但房子還是被拆了”
《瞭望東方周刊》:關於公共利益徵收的程序，草案做了哪些改進？
王錫鋅:程序是這樣的，政府先要編制一個中長期規劃，對社會公開，徵求意見。在徵收前還要組織專家論證，論證意見也要對社會公開，徵求意見，一般項目不能少於30天，涉及徵收範圍比較大的項目，不能少於60天。還要有聽證會。所有的意見都徵求後，結果要對社會公布。在這個基礎上，才能做徵收決定。如果專家論證和公開徵求意見有分歧，還要報上一級政府決定。
沈巋:我在會上講，不僅要徵求社會意見、專家意見，還要徵求“權利人”和“利害相關人”的意見。應該區別對待徵收環節中的“權利人”、“利害相關人”和其他民眾，對前二者要經過聽證會的程序，給他們充分表達的機會，其他民眾則可通過座談會等程序參與。
姜明安:我在會上和法制辦的人說，被徵收人申請複議或提起訴訟時，要停止執行。除非這個公共利益是緊急、急迫的。要避免“贏了官司，但房子還是被拆了”的局面。
現在的規定是，訴訟與複議期間不停止執行，將來政府打官司輸了，再補給你錢。我就在會上說，這不是錢的問題，有些房子是文物，比如林徽因和梁思成故居，你拆了，是錢能彌補得回來的？還有些老百姓，他對房子是有感情的，就是不想走。你給再多錢，他也不想走。
所以，我建議，在不緊急的情況下，等他半年再去拆。但是，特殊情況下，比如戰爭，開奧運會、亞運會、世博會，這個不能等，那就可以先拆了再說。拆錯了，政府再補錢。像建醫院、學校，你等個一兩年，或者換個地方建，也沒有多大關係。他到法院去告，你就得停下來。
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