樓市＂去泡沫化＂無礙經濟復甦
中國證券報報道，國務院近日連續出台調控措施遏制房價過快上漲。在政策高壓之下，滬深兩市房地產板塊上市公司市值在幾個交易日內損失2400億元，同時累及大盤深幅下挫。中國證券報認為，從短期來看，房地產市場的調整可能會波及一些相關行業。但從新一輪經濟增長周期來看，以調控總需求和擴張有效供給為主要手段的樓市“去泡沫化”進程，是我國經濟健康發展和城市化進一步推進的必然選擇。
作為拉動內需的“大權重”行業，房地產業去年在我國“保增長”進程中扮演了十分重要的角色。但同時，以房價為代表的資產價格急速上升，也令管理層對泡沫的擔憂與日俱增。
今年初，調控政策逐漸展開。但兩會結束後，以北京為代表的一線城市房產價格再度上揚，投資投機性購房需求大幅抬升。業內人士指出，去年非常態貨幣供應所形成的充裕流動性及通脹隱憂，催生居民的“貨幣資產化”傾向，加之剛性需求的存在，進而推動房產價格高漲。
根據國際慣例，地產泡沫構成要素包括兩大方面：一是相對於真實需求的供應過剩；二是過高的金融杠杆率及投機需求。去年以來，我國購房城市居民的平均按揭水平大幅上升，部分城市和區域的投資投機性購房需求過於旺盛。據中國證券報所掌握的數據，今年一季度個人購房貸款新增5227億元，季末餘額同比增長53.4%，占同期商品房銷售額的比例達65.5%；杠杆率同比增加43個百分點。
業內專家指出，如果房價繼續上漲並形成一致預期，那麼居民購房需求必然會抑制居民其他消費需求。在此基礎上形成的“全民買房潮”將不僅僅影響金融安全，影響經濟健康運行，甚至可能影響到社會穩定。因此，業內普遍認為，房地產市場能否“軟著陸”，已成為未來我國經濟穩定增長的關鍵因素。
今年一季度，全國商品房銷售額7977億元，同比增長57.7%，同期國內生產總值為80577億元，商品房銷售占GDP的比重高達十分之一。過度倚重房地產的經濟增長模式必然陷入“低質量”區間。
按可比價格計算，一季度國內生產總值同比增長11.9%，居民消費價格同比上漲2.2%，生產價格上漲較快。在經濟形勢持續好轉的同時，通脹隱憂已然出現。當通脹預期增強時，房地產市場的投資屬性將逐步顯現，而投資需求的膨脹，必然會造成價格信息扭曲，催生資產泡沫。控制資產價格上漲，則是政府防通脹舉措的題中應有之義。
顯然，由貨幣擴張引致的樓市泡沫，首先需要通過貨幣收縮來治理。近期，中央政府通過收緊房貸和差別化利率政策調控過於旺盛的投資投機性購房需求，一方面，可以控制資產價格，改變市場預期，防止資產泡沫進一步膨脹；另一方面，可以保護自住型購房需求，擴張有效供給，促進房地產市場健康運行。
目前，我國正處於城市化上升期，大量新增人口等待進入城市。據中國社會科學院的報告顯示，2008年我國城市化率為45.68%。預計2011－2016年，我國城市化年均增長率約為1.09%。以此計算，未來幾年，我國城市每年新增人口將過千萬。從這一角度看，房地產市場並不缺乏剛性需求。但是，過高的房價將導致有購買力的需求大幅萎縮，中產階級的自住需求受到排擠，社會財富分配不公將加劇，從而影響城市化進程的推進。
因此，與信貸政策相配合，政府在有效供給方面亦出台新政。國土資源部近期公布的2010年供地計劃顯示，住宅用地同比增長135%，比過去五年均值增長229%。其中，大部分用於建設普通住宅和保障性住房。供地計劃如能落實，必將帶動新房開工率和房地產投資增長。
今年一季度，全國房地產開發企業完成土地購置面積同比增長30%，房屋新開工面積同比增長60.8%，房地產開發投資同比增長35.1%。代表供給的地產指標正在顯著改善。中國證券報認為，投資性購房需求被削弱後，國內房地產市場短期內將面臨調整，但是，只要存在價格合理的土地及住房供給與城市剛性需求對接，那麼，樓市“去泡沫化”進程伴隨的陣痛，就不會對宏觀經濟和相關產業產生明顯的負面影響。 |
