“蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……近幾年這些熱門詞匯的流行，說明高房價已經成為人們生活中的“不可承受之重”。
巴曙松認為，今年以來以“國十條”為代表的房地產調控，最突出的特點就是增加供給、打擊投機，目的正在試圖推動房地產回歸消費品特性，調控的方向符合當前我國的實際情況。
在調控初現成效的情況下，8月份起，由於部分區域房價下降，樓市需求有所回暖。巴曙松認為，在一定程度上，這是調控政策引向深入的表現。開發商資金壓力加大，降價銷售動力強化，樓市存量不斷增加。因此房價出現下調，並引發需求釋放、成交量上升，實際上這輪市場反彈是由自住型需求推動的，正是體現了住房的消費品特性。
但9月份以來，部分城市再度出現量價快速上漲的現象，樓市重現過熱苗頭。9月底，有關部門再次出台五項措施，如要求停止對購買第三套房發放貸款，購房首付提高到30%，部分城市限制新購房套數等。10月份，市場再度降溫。
“五項措施的指向非常明確，就是進一步嚴厲的抑制投機。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，“比如停止發放第三套房貸，如果不能貸款，對炒房人而言，炒房的成本和風險就會大大增加，會撤出市場。”
同時，從去年底本輪調控啟動之初，就始終強調要努力增加供應，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供應。隨著調控政策落實，土地供應持續增加、樓市供不應求的情況有所緩解，房價上漲預期得到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場。住房回歸消費品特性的轉變正越來越明顯。
改革住房供應體系，增加公租房比例，給市場一個穩定預期
短期調控政策穩住了市場預期，為長期制度改革換來了時間和空間。“這幾年出台的調控政策被市場消化的節奏越來越快，後續的制度改革應該及時跟上，才能保持住調控的效果不被再次削弱。”全國工商聯房地產商會秘書長聶梅生說。
要讓住房更多體現消費特性，滿足老百姓的居住需求，首先要在住房供應體系的建設上下功夫。房改初期，我國曾提出“構建經濟適用住房為主的住房供應體系”，然而在後期的執行過程中，卻演變為市場化的商品房為主。
“如果市場上只有商品房，在供不應求的情況下，必然是價高者得。”陳淮說，“住房供應相關政策必須向中低收入家庭傾斜。”
“近兩年國家支持大力發展公共租賃房非常好，應該增加公租房在住房供應中的比重，為轉變住房供應模式尋找新的出路。”聶梅生表示，當公共租賃房形成一定規模時，可以由政府背景的機構持有並出租房屋，面向中低收入和新就業人群供應，整個住房供應體系就可能演變為市場化基礎上的“B to C”模式。這種模式可以將住房資源有效地分配給需要住房的人，實現住房的消費品屬性。對平抑房價、增加供應、穩定預期都有巨大意義。
據聶梅生介紹，隨著國家對投資型購房需求的抑制，商品房市場增量型、擴張型的發展模式會走到頭。已經有越來越多的房地產開發商願意加入政府的公租房建設，公租房發展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈餘的開發模式。一旦開發商介入，公租房建設的資金難題將迅速得以緩解。這還需要政府推動，需要加大政策支持力度，以及發展公租房建設基金。最近工商聯和建行等機構正在商討，由一批龍頭開發商出資成立公租房發展基金，大規模參與公租房建設，將房地產市場的資金引導進入保障性住房建設。
在商品房建設方面，要更好的發揮住房的消費品特性，就必須多建設中小套型、中低價位的普通商品房，讓人們既買得起，又住得舒適。2006年我國曾出台過著名的“90／70”政策，即要求90平方米以下的中小戶型住房建設規模不得少於70%。政策出發點十分好，但由於一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作層面的難度，如今已經不了了之。中國房地產協會有關專家認為，在住房中長期規劃的編制中，仍應強調建設中小戶型商品房，適當提高商品房小區的容積率上限，同時明確限制大戶型住房的發展，建議通過土地出讓、財稅等政策，增強可操作性。
在供應端進行改革的同時，也要在需求端繼續抑制投資投機性需求。聶梅生認為，當前除了信貸手段以外，抑制投資投機的還是主要靠行政手段，不利於形成穩定的預期。建議盡快明確房產稅的時間表，增加投資者的持有成本，才能從根本和長遠抑制投資投機性需求，從而更好的體現住房的消費特性，也能盡早給開發商和公眾一個穩定的預期。
“中國是世界上少有的不徵收不動產稅的國家。”國務院發展研究中心有關專家表示，“這使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。”在有關部門近期出台的“五項措施”中，已經明確提出將房地產稅試點逐步推廣到全國。一邊努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供應，一邊用經濟手段長遠地抑制投機需求，住房才能真正成為供老百姓居住的“家”。（來源：人民日報） |
