發商新一輪洗牌來臨
經歷2010年的房價衝高、嚴格政策調控，房地產開發商交出“靚麗”成績單。2011年情況或不容樂觀，信貸規模控制、更嚴格的調控政策，將有效抑制房企高速擴張，中小房企甚至會遭遇資金難題。
銀監會已向各銀行業金融機構發布通知，警示四類房地產開發貸款風險，包括拖延開發期限、變相捂盤惜售、通過關聯企業獲取貸款等。與此同時，房企通過資本市場的再融資自2009年下半年幾乎全面停止，涉及再融資申請總額高達數千億元。從房地產調控角度出發，2010年房地產上市公司再融資政策難以放鬆。
北京市從2010年12月1日起實施商品房預售資金監管，此後天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出台對預售資金監管的相關政策。可以預見，2011年，商品房預售資金監管制度將在全國各省市全面鋪開。房地產開發企業只能按計劃對商品房預售資金進行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。
儘管2010年調控政策頻出，但銷售仍然火爆，開發商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現資金問題。但有業內人士表示，與房地產有關的多個資金渠道已建起堤壩，外來資金來源日趨變窄、變細甚至幹枯，開發商不得不轉向依賴自有資金。國家統計局近期數據顯示，自有資金在開發資金來源中所占的比重越來越大。
有開發商表示，如果樓市調控繼續加碼，開發商資金就不再樂觀，到2011年下半年部分中小房企可能會資金鏈緊綳，出現“無錢拿地、無盤可開”的狀況，最終將引起地產業新一輪洗牌。
金融“緊箍咒”將持續
2010年二季度以來，房地產企業資金來源同比增幅逐步收窄，這一趨勢在短期不會改變。在穩健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發商及購房者均將繼續受到金融“緊箍咒”的壓力。
目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%，利率則分別不能低於基準利率的85折和1.1倍。有關部門日前提出，房地產價格回到合理價位的調控手段之一是信貸杠杆，這意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大於放鬆。
加息對房地產業的影響，一方面將增加開發商的財務成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。目前商品住宅開發商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會對房地產業利潤產生嚴重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴格清算，嚴格預售款監管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產行業的資金壓力。
對購房者來說，在第三套房全面停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。從這個角度來看，加息影響不及提高首付比例影響大。但無論是橫向還是縱向比較，當前我國利率水平仍處於低位，再加上通脹預期有所增強，可以肯定的是，加息壓力對房地產業的影響將持續顯現。
房產稅改革或推出
在千呼萬喚之中，2011年房產稅改革可能最終以試點方式推出。短期來看，房產稅對樓市價格的影響可能不會立竿見影。但作為未來地方稅收的基礎稅種之一，其對房地產市場的影響將逐漸體現。
目前上海、重慶等城市正積極推進試點工作，進行試驗性的房產稅政策空轉。“十二五”期間我國個人房產將逐步納入徵稅範疇，但具體徵收範圍最初可能不會涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產擁有者。
至於該稅對房價的影響，有分析認為不能一概而論。對自住購房者來說，由於開發環節稅負可能降低，再加上徵收房產稅可能推高租金，房屋租售比趨於縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由於後期保有成本增加，隨著保有環節稅負加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。
房產稅有助於房地產行業的平穩健康發展，減少房價波動和泡沫劇烈程度。但開征該稅的目的絕不僅在於調控房價，更在於調節居民收入分配，健全地方稅收體系。參照國際經驗，短期來看房產稅開征與房地產價格為負相關，即會使房價微量下跌。但從中長期看開征房產稅對房價的影響有限。 |
