中評社香港3月1日電／廣州版“國八條”細則一出，業界紛紛對此政策進行深入剖析。大多數業內人士堅持，樓價應聲而降絕無可能。
《香港商報》報道：合富輝煌董事長扶偉聰坦言，即使成交量跌了，也不意味著樓價會跌。廣東省房協理事趙卓文更直接下判詞：樓價沒有下跌的基礎，要跌也是結構型下調。
而世聯地產研究則認為，受新政影響，保障房將造成商品房市場萎縮3.2%。
調控效應延期體現
業界認為，在通脹壓力上升、供應量不足、保障房難濟商品房市場等情況下，對本輪調控的累積效應，需要向後延長半年甚至1年時間方能有所體現。
經過近幾年的“抗戰”，越調越漲的樓市已經具有極強的“耐藥性”。中原地產項目部總經理黃韜認為，至少要到“金九銀十”才可能出現回調。業內人士楊紅旭分析認為，目前的調控政策已“階段性見底”，但樓價最快也要等到今年次季才會觸底。
成交量將跌三四成
儘管樓價難跌，但限購範圍或將擴大等政策對市場並非毫無威懾作用。政策的累積效應將直接影響成交量，最終對價格造成下調壓力。
目前，成交量的下調已現端倪。“去年廣州限購令的出台總體對市場有影響，許多市民暫時‘惜買’，市場觀望氣氛濃，成交量下跌是事實。目前整個廣州樓市成交量下跌了30%－40%，但樓價卻沒有出現下跌。”扶偉聰說。
廣州萬科總經理張海也表示，萬科的成交量下降了15%，“不過現在正值傳統淡季，與去年相比不是下跌得太明顯，真正要到五六月份才能看出具體影響”。
樓價至少僵持半年
按照近年來的調控經驗，調控的影響至少會帶來3個月的成交低迷，而當成交量的下跌期長達半年以上的時候，樓價會呈現郊區先鬆動、繼而帶動整體樓價下調的現象。預計本次調控同樣不會例外，樓價的僵持將成為這半年內樓市的常態。
時代地產董事長岑釗雄表示，開發商肯定會受到政策不小的打擊，但並不是說企業受到影響，樓價就一定會下跌，這兩者沒有必然的關係。事實上，開發商在抗打壓方面有各種各樣的對策，尤其是近幾年來，樓市調控頻繁，企業應對調控的經驗充足，“當過‘豬堅強’的開發商沒有什麼可畏懼的”，合富輝煌首席分析師黎文江這樣認為。
對開發商而言，最直接、最幹脆的對策就是“休眠”。如果政策加碼、觀望更濃的話，預計廣州樓市將會立刻減產，縮小開工量，減少現金流支出，調節供應結構，以降低風險。“廣州樓市2011年預售量估計有9萬套，本來是一個供求相對平衡的年份，新‘國八條’後，平衡被打破，開發商可能被迫放緩工程進度”，趙卓文預測，2011年廣州樓市的供應量將會降低，以此支撐樓價的繼續僵持、開發商的頑固觀望。
限購或蔓延至禪莞
而世聯地產的研究報告指出，1月份數據顯示，佛山樓市價格的升幅上為全國第三，業內人士表示，這顯然是個危險的信號，廣州限購細則已經出來，接下來很有可能會向珠三角城市進軍，而佛山、東莞首當其衝。
通過觀測各類城市限購後的市場表現，世聯研究發現，限購會導致一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然後再大幅回落。限購令導致部分二三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內。此外，限購或即將限購的二三線城市成交量並不必然回落，相反限購前後或會成交量放大，如天津、合肥、佛山和東莞等城市。
與此同時，世聯研究還指出，保障房的缺失是導致樓價快速上漲的一個重要因素。假定2010年370萬套保障房全部推入市場，根據世聯研究初步測算，2011年的保障房供應將分流商品房8%的有效需求，其中經濟適用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由於國家統計局現行的統計方式將經濟適用房劃入商品住宅範疇，因而預計2011年，保障房將造成商品住房市場被動萎縮3.2%。 |
