“利益填平”還是“損舊賠新”？
三套方案中，目前涉及利益最大、爭議最大的是房屋賠償方案。
大多數居民對於第一種房屋修復並回遷的方案，感覺到“情感上難以忍受”。
第二種貨幣賠償方案也爭議頗多。
為了出台賠償意見稿，建總先行選擇上海城市房地產估價有限公司（下稱“房估公司”），在意見稿中給予初步評估結果。
房估公司以2010年11月15日為基準日，對膠州路728號過火前的住宅房屋實際市場價值進行評估，按每套房屋的房型、樓層等不同情況，形成每套房屋的市場評估價。經匯總平均，膠州路728號住宅房屋的市場評估均價為每平方米30145元。
而靜安建總據此最終將貨幣賠償的價格定為均價5.1萬元／平米。
建總相關負責人對本報解釋說，房估公司，“是最高人民法院規定的具有最高資質的”評估機構。
但由於該機構是上海市首批動拆遷評估機構，居民感到在評估拆遷過程中評估價格過低的情況並不罕見。
此外，由於房估公司的“行業規定、行業慣例”，無法提供詳細的技術細節。這加劇了居民的不信任。
為此，靜安建總在4月11日出台一份評估機構選擇的方案，提供了幾家具備資質的評估公司供居民選擇。在其後回收的97份有效問卷中，房估公司得票數為64票，排名第二的公司僅有12票，遂根據“簡單多數”的原則於5月16日最終確定了評估機構和評估價。
但即便如此，居民依然無法完全信任評估結果，而在評估機構究竟由誰委托這一問題上，《侵權責任法》中並未有明確規定。
這也是不少居民和建總始終無法在賠償金額上達成共識的重要原因。
另外一個不得不面對的現實是，由於房價高企，靜安區土地稀缺房源稀少，根據目前周邊的房價比照，5.1萬元很難購入新房。
此外，由於房地產調控，“好房源都不放出來，能夠買到的二手房房型也不好，”上述居民代表表示。
建總方面的代理律師則指出，根據《侵權責任法》規定，損壞損毀賠償人的物品，侵權人的賠償須以“填平”被侵權人損失為原則進行賠償。
而居民認為火災造成58人死亡、71人受傷，此前市政府也提出“市場價格、全額賠償”的原則，而這一賠償價無法在同等地段購置一套同等面積、相近樓層的新房，因此不能“填平”居民的損失。
靜安建總還認為，在房屋賠償中，考慮居民能夠另行購買到同等地段、同等類型的房屋，並非是確保居民能買到同地段的新房，因為新房的品質、造價等是不盡相同的，在考慮合理性時，必須同時考慮“同等類型”這一標準。
然而無論是上海市政府此前公布的“全額賠償”，還是法律中規定的“利益填平”原則，都未能明晰闡釋的是，賠償的是一套同等面積、相近樓層的房屋，還是類似於原始大樓的1990年代二手房？
為此，靜安建總在最終方案中將過渡期租金從70元／平方米增加至100元／平方米，這意味著原先100平米的家庭可以拿到月租10000元的過渡租金，且“不管居民何時買到房子，租金都支付3年半，也算作賠償外的額外‘補償’”。
在“實物賠償方案”中，靜安區政府承諾，未來將失火大樓前的105地塊動遷安置房基地的3、4、5號樓進行“變性”——轉化為商品房提供給居民。然而由於該基地房屋目前仍處於規劃階段，不少居民對期房能否如期“變性”仍有顧慮。
受損的信任
除了三層溝通機制外，今年3月以來，每周六下午靜安區分管區長在728號體育館內接受個別約談，領導走訪機制也同時啟動，這一機制取得了明顯效果，但並不能解決所有問題。
在記者採訪的多位律師、居民和政府人員看來，造成這種溝通難的原因是，大火在燒毀生命和財產的同時，也灼傷了居民對侵權主體和政府的信任感。
於是，《房屋賠償方案》中一些略顯含糊的措辭，往往因為雙方存在理解上的差異，最終的對話很容易陷入尷尬局面。
如《方案》規定，房屋權利人希望保留原房屋產權的，可以選擇房屋修復賠償方式，由靜安建總負責對原房屋進行修復，並賠償房屋評估價的30%。
建總方指出，當時出台此方案的原因是，有個別居民出於對老房子的感情因素，提出了回遷的要求。
然而對於大多數居民而言，“728號大樓被大火燒透並灌水，既是物體上的危樓，也是精神上的危樓，提供這種方案是‘冷血’的。”居民代表在對話會上提出。而個別居民的個性化要求，往往也加大了政府和居民溝通的難度。
728號大樓的一位居民表示，“在賠償問題上，政府和企業都是初次遇到，確實很難”，但他同時認為，這也需要建總和政府能夠換位思考居民所承受的痛苦，盡量考慮居民在火災中受到的損害，而“不能強勢地以法律條文的形式去制定賠償方案”。
“建總不能以半政府半官方的態度出台類似法律格式的文本，而是應該在侵權者和被侵權者關係的基礎上達成相互協商的結果，口吻和姿態都顯得重要。”這位教師居民說。
事實上，靜安建總和政府糾纏不清的關係也讓居民感到不悅。由於政府在整個賠償過程中介入很深，居民擔心監督方和賠償方實際上形成了利益共同體，無法真正實現監督。
靜安區人大代表、上海大邦律師事務所合夥人斯偉江分析認為：“這其實是各種官民溝通中的一個案例，由於信任感的缺失、缺乏具有權威的中立機構作為溝通橋梁，使得賠償容易變成一個‘無解的局’。”
財產評估之難
針對基本未過火家庭的賠償方式是，經過評估機構現場勘查，物品因過火或過火程度輕微，物品財產基本保持存在，或者過火物品留有殘留物的，通過評估機構確定市場價格。
居民財產在火災中的大規模滅失，成為財產賠償的最嚴重障礙，這在以前的火災事故賠償中是無先例可循的。
5月22日，靜安區建設總公司出台的《關於膠州路728號受災家庭物品損失賠償的方案》，對於這一問題予以考慮，推出了“整體協商賠償”的方式，但一切看起來並不簡單。
具體程序是，對保持存在狀態的物品和尚有殘留物或尚能辨識的物品，形成“存在物品評估價”，對於已經滅失的財產採取根據日常生活經驗法作出合理推定、根據每戶受災家庭物品財產損失申報情況、根據現場勘查情況、根據“存在物品評估價”、根據每戶受災家庭的收入水平情況綜合“可能滅失物品協商價”。
所謂的“日常生活經驗法則”，指的是“按照常規你應該有一件西裝，那麼就賠償西裝；按照收入水平你應該擁有某件物品的，綜合來判斷。”靜安
區善後工作小組的人士對記者解釋說。
目前有近50戶家庭的財產評估已經展開。
先由居民對家庭的室內裝修、家具、家電及潔具、衣服及其他生活用品、其他類（包括金銀首飾、無記名有價證券、現金、古董、名家字畫、紅木家具）等進行申報。
然後由居民選擇的上海市資產評估協會推薦的資產評估機構或者自主選定的其他資產評估機構分批次進入現場勘查。
現場勘查人員包括：資產評估機構人員、公證機關工作人員、安置工作組成員、公安幹警、社區代表、受災居民和建總代表等20餘名相關人員。
然而在評估過程中各種難以預見的問題頻頻出現，有居民與備選評估機構的溝通過程中，對方表示無法對古董字畫、金銀首飾、知識產權等重要資產進行估價。由於火災造成部分財產及相關憑證全部滅失、僅存殘留物，評估機構確實難以鑒定。
上海匯業律師事務所吳冬律師就此認為，即便在司法實踐中，如此重大火災的賠償也是難題，尤其是字畫文物等舉證難度較大，再加上有當事人對物品記憶不清的情況，都給評估帶來困難。而評估公司即便具有評估能力也僅僅是某個具體的領域，很少有評估公司具備評估各種貴重物品的能力。
幾周前，靜安區政府表示將邀請專家參與對貴重物品進行評估。
在這個炎熱的夏天，依然住在賓館裡的728號大樓居民，正急切地等待進入新生活。 |
