採用分期緩慢開發模式
一位不願意具名的業內人士向《每日經濟新聞》記者介紹說，目前業內存在四個公認的囤地標準：一、最典型的就是囤而不建，致使地塊光著屁股曬太陽；二、僅拿出地塊中的一小部分土地進行開發，抄熱項目，放緩銷售節奏，致使大部分土地仍處於閒置狀態，從而坐地生財；三、拿地後，通過時間跨度較大的分期開發模式，變相囤地；四、預售證發放後，捂盤不賣，類似囤房實質與囤地無異。綜合來看，姚家園地塊的開發，就採取了第三種分期緩慢開發模式，以達到變相囤地的目的。
通過分期開發，和記黃埔的利潤成倍增長。北京住建委官網網簽系統上的數據顯示，截至2月27日，目前在售的二期禦翠尚府，已成交的269套房源成交均價為28358元/平方米，為一期760套商品房最終成交均價9230元/平方米的約3倍，而地塊的樓面價仍為近1750元/平方米，因此成交均價與樓面價的倍數，上升至目前的約16.2倍。
囤地帶來的溢價，同樣可以從地塊的升值上得到體現。《每日經濟新聞》記者調查發現，北京政府官網首都之窗上，一份名為《北京市國土資源局朝陽分局關於和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司有償國有土地使用權抵押設定登記》的抵押資料顯示，2010年初，姚家園地塊的項目公司和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司將姚家園地塊中的姚家園東里4號院、5號院，合計土地抵押面積為57152平方米，抵押給建行北京鼎昆支行，抵押期限為2010年1月15日至2013年1月14日。當時這批抵押地塊的市場評估價值為56156.9萬元，而2010年初，被抵押地塊的市場評估值已沖高至約9826元/平方米，為2001年和記黃埔拿地時的樓面價約1750元/平方米的近5.6倍。
涉嫌打“限墅令”擦邊球
在開發中，禦翠尚府開發商和記黃埔除有囤地嫌疑外，還涉嫌在產品開發中打限墅令擦邊球。
目前搜房網逸翠園別墅宣傳頁面顯示，姚家園地塊二期禦翠尚府僅推出8套330平方米獨棟別墅，價格為1800萬~2000萬元/套。
《每日經濟新聞》記者注意到，和記黃埔拿下姚家園地塊的時間為2001年，但與北京市相關部門簽訂土地出讓合同時間為2004年8月31日。
2003年2月，國土部發佈的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》(即“45號文”)，首次明確提出“停止別墅類用地的土地供應”，限墅令正式面世。
記者在與一位內行人士溝通時，對方表示，雖然和記黃埔的實際拿地時間為2001年，但合同簽訂時間為2004年8月31日，因此姚家園地塊同樣屬於2003年限墅令的限制範圍。
或許正是懾於“限墅令”，禦翠尚府的一位男性工作人員向記者解釋說，雖然宣傳上的用語為“獨棟別墅”，但實際上並不完全是獨棟別墅概念。而是一個板樓、聯排別墅與疊拼別墅混合的產品組合形態。
上述內行人士認為，這是在打“限墅令”的擦邊球，主要利用“限墅令”對別墅定義的模糊性，將別墅整合進高端住宅形態內，以避開“限墅令”約束。
隨後，《每日經濟新聞》記者就相關問題與禦翠尚府開發商和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司相關人士進行溝通，但截至發稿時，記者尚未收到對方的回應。 |
