近日，陝西省住建廳和省物價局聯合通知，要求商品房價格不能超過10%的利潤率，表面上看，是為了防止商品房價格反彈上漲，讓價格回到合理水平。但實際上，結果可能會演變成政府給商品房利潤兜底，不僅使房價難以下調，還為房價繼續上漲做好了充分的鋪墊，甚至會在某種意義上形成實質性的價格同盟，繼續保持高房價。
首先，中國房地產市場的顯著特征就是區域性寡頭壟斷，區域測算住房項目成本就變成了測算區域壟斷寡頭的成本，最終的定價權還是掌握在區域壟斷寡頭的手上。雖然房地產業本身競爭是相當充分的，但由於市場進入門檻提高，特別是我國的土地和金融市場是壟斷的，高競買門檻將中小開發商攔在門外，使得我國的房地產市場，在相當程度上，是一個區域性市場，在特定的區域、特定的時間，基本上是寡頭壟斷市場。政府測算壟斷寡頭的成本，本身就很困難，更加上房地產開發企業與政府千絲萬縷的關係，能得出一個真實的成本，幾乎是不可能的。以此為基礎的政府價格區間，加上保底的10%的利潤率，實際上是在為房地產的壟斷暴利兜底。
第二，現行的土地“招掛拍”制度，使得影響房價的地價，成了一個橡皮泥，完全操之在政府。政府只需要通過對地價的調控，就會直接改變區域住房項目的成本，進而改變房價。眾所周知的是，目前地方政府財政對土地拍賣收入的依賴程度，依然很高，這也是各地紛紛拍出“新地王”的根本原因所在。不斷刷新的區域“地王”，實際上就是在不斷刷高區域住房項目的成本。現在，又有了10%的利潤率做兜底，開發商的風險顧慮就會更少，就會更加瘋狂地拿地買地，不斷推高房價。當然，在這個過程中，除了買房人悲催之外，政府和開發商都是穩賺不賠的。
第三，雖然國外也有類似的調控措施，但調控依據完全不一樣。國外調控的依據是“合理房價”，什麼是合理房價呢？國外的標準比較清楚，就是當地普通居民收入所能承受的能力，量化指標就是房價與家庭收入比，一般在4至6左右。而我國的房價與家庭收入比，目前還沒有一個準確可信的數字。郎咸平說，中國房價收入比達到發達國家3至6倍；謝國忠說，以房價收入比計算，中國房價全世界最高。今年5月，上海易居房地產研究院發布的“全國35個大中城市房價收入比排行榜”顯示，2011年35個城市中有23個城市的房價收入比超出6-7的合理區間，比例接近七成。由於我國房價本身就還沒有回到合理水平，政府再以10%的利潤率兜底，就使得房價回到合理水平更加遙遙無期了。
最後，商品房開發的成本受到地價、稅收、建材、水泥、物流、人力等多個因素的影響，而目前，“成本上升”成了各個行業共同抱怨的聲音，在這種背景下，房地產開發商的成本，毫無疑問也是上升的，再加上有10%的利潤率兜底，豈不是說房價除了上漲之外，別無選擇。
我們無法揣測陝西省推出“區域測算住房項目成本，商品房價格不能超過10%的利潤率”的真正初衷，但至少，它的基礎依據是不正確的，不應是“項目成本”，而應是“合理房價”。當然，這項政策在一定程度上，也增強了政府調控的空間，房價與其說是“項目成本”決定的，不如說是政府決定的。不看廣告看療效，如果政府能夠利用手中的調控權力，讓房價回到合理水平，這樣做也未嘗不可。（時間：10月23日 來源：新民晚報） |
