中評社香港3月31日電／受外圍及本港經濟不明朗因素困擾，本港樓市前景走勢堪憂。瑞銀昨日發表報告稱，隨著本港經濟進一步轉弱、通脹放緩、及住宅供應增加等因素夾擊，預期今、明兩年樓價將再挫20%至25%。
供應創新高添樓價壓力
香港商報報道，正如瑞銀報告指出，本港樓價去年9月至今累積回落約13%，惟當前樓市難言“見底”。報告預期，隨著本港內部經濟惡化、低通脹環境沖突、以及港府銳意增加樓宇供應，未來住宅供應將再創新高，屆時將進一步加劇樓價下調壓力，預料2016至2017年期間，本港住宅樓市有機會再錄約20%至25%的跌幅。
事實上，樓市前景不明朗，何文田及元朗等地區多個近期開售的新盤，銷情都不及預期。瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎昨日在記者會上坦言，跌勢來得較個人預期快。她續說，即使現時發展商推盤的定價吸引，但銷情均未如理想，部分項目的銷售率更由過往一般首周可達75%至80%，跌至現時只有40%的水平。她又認為，本港地產市場參與者有增無減，爭相搶盡搶佔市場份額，未來新盤定價將有更大的下調空間。但她相信，發展商均有意避免營造更惡劣的樓市氣氛，因此未來較難出現大幅劈價的可能。
減辣無助樓價回升
當前美國暫緩加息步伐，李智穎相信，情況可能為樓市帶來短暫喘息機會，惟本港內部經濟不濟，樓市仍須維持調整步伐。對於市場期望當局“減辣”，李智穎認為，即使放寬樓宇按揭成數，亦難以令市況好轉，相反現階段“減辣”，更有機會增添樓價下行壓力，因“減辣”後，買賣樓宇的交易費用減少，變相鼓勵業主加快放售單位，屆時供應增加，樓價將面臨更大的調整壓力。
儘管本港樓市下行壓力有增無減，近年內地發展商來港投地佔比卻持續增加。李智穎解釋，主要由於本港房地產政策相對明確，加上市場供應及稅務要求都較內地為少，對內地發展商而言長線有利可圖，估計未來3年香港新盤發展的淨利率將較內地高出約7%至8%。
零售物業勢隨住宅市場調整
本港住宅市場前景難言樂觀，同樣曆經十載“牛市”的零售物業市場，當下亦飽受內憂外患的沖擊。隨著商舖未來新供應“水浸”般到來，加上往日內地旅客來港“撐市”的光景不複存在，租金勢將陷入更深的調整旋渦。
去年港股爆發小型股災及美國上調利息等因素沖擊，本港樓市隨之跌入調整旋渦，樓價下跌所帶來的負面財富效應亦不利市場的消費情緒。因此，零售市道持續不景氣下，各區零售物業租金早已出現不同程度調整，但調整過後仍普遍能獲市場追捧。
隨著未來零售物業供應量續現增多，市場的承接力將面臨更大考驗。瑞銀估計，未來零售店舖新供應將較現時增加13%，料往後3年零售店舖的供應數目，相當於過去10年的3倍。供應大增下，租金無可避免面臨更大下調壓力，店舖需求即使維持在歷史均值水平以上，出租率下調亦是在所難免。瑞銀預期，有關比率將有機會由現時的98%至99%，跌至2017至2018年間的92%至93%。
此外，受內地經濟放緩、匯率等多方面因素影響，旅客來港消費意欲早已大打折扣。瑞銀更預測，至2017年底，內地遊客來港消費金額可能累跌28%，屆時依賴旅客消費的核心地區商舖租金，勢將跌進更深層次的調整旋渦。 |
