為什麼？因為《方案》規定在集體建設用地上建設的是“租賃住房”，只租不售，因此房屋所有權沒有流通性，不能成為抵押物；加之“不得轉租”，使用權也沒有流通性。當所有權和使用權都被凍結時，連“商品”都算不上，因此沒有抵押貸款融資的可能。
儘管住房具有使用價值和現金收益，未來租金收益可以進行質押貸款融資，但這只是在法理上成立，實際上未必行得通。
我們算筆賬：據2016年國家統計局數據，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價。假設在集體土地上建設住房成本降低一半，租賃價格不變，大約26年租金可收回成本，若加上利息約為40年。若以租金質押融資，意味著房屋業主——村集體在40年內無任何淨收入，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不划算，40年後才能收回本息。在13個試點城市中，租售比最高的廈門，租金收回投資年限約為45年；最低的成都也要22年。這樣的貸款產品，銀行是沒有興趣研發的。
如果靠股權融資呢？雖然該方法被《方案》明文認可，但由於住房產品缺乏交換價值，取得現金收益能力低，本身缺乏對合作者的吸引力，實際上卻可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結果，是只能依靠集體自有資金進行建設，如此一來，開發恐怕是有心無力。
四問：誰來開發建設住房？
目前的村集體——即使是相對發達的村集體——自身也缺乏大規模開發建設能力，多數集體要做也只能與開發商合作，採取類PPP模式（村集體相當於政府，代表全體村民公共利益）。
不過，如果採取股權合作開發，則存在幾個制度性障礙：一是集體土地評估沒有公認方法，如北京六環一帶開發進展緩慢的主要原因，就是集體土地估值偏高，削弱了投資吸引力；二是如果村集體以土地入股，企業以現金入股，村集體一般要求控股，這就可能出現同股不同權問題；三是作價入股的年限沒有說明；四是土地作價入股近期收益無望，農民權益全在未來，這種情況下要不要設置保底分紅也很敏感：不分，農民沒有積極性，分則投資人財務風險大。
五問：試點住房能否提供給新市民？ |
