中評社北京3月24日電／作為解決大城市住房問題的重要途徑，我國長租房政策措施不斷創新完善，各地積極實踐探索，長租房市場迎來長足發展。不過，一度出現的“爆雷”等租房市場問題值得關注。在住房租賃這個事關國計民生的領域，如何落實高質量發展要求，推動長租房市場持續健康發展，需要深入研究。
首先，擴大有效供給是發展租賃住房的關鍵所在。住房租賃群體的需求涵蓋範圍十分廣闊，包括長期落地、短暫就業、子女入學、照顧父母等。既有長期租賃，也有短暫居住。因此，租賃住房的需求結構層次十分豐富，而滿足多結構需求的重要辦法是做大規模。過去我國租賃供給以個人分散供給為主，而集中式機構化管理的租賃住房，可以大幅度提高租賃品質和供給穩定性，因此，增加租賃住房供給應以集中供給為主，包括市場類長租房和保障性租賃住房兩類，其中有兩種途徑。
一是為租而建，開發和新建租賃住房。各地將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模並給予政策支持。例如，在土地政策層面，政府通過釋放租賃住房專項用地，增加有效供給。開發及新建租賃住房主要途徑有3種，分別是利用集體建設用地、競爭性自持用地、R4用地(四類居住用地)進行建設。據不完全統計，2022年22個重點城市完成集中供地，其中租賃用地地塊數量285宗。在實踐中，各地新增用地建設長租房、擴大房源供給，形成了一批典型項目，為調整供需結構、緩解租賃難題提供了思路。自2016年起，隨著R4用地、集體建設用地、自持用地入市的新建租賃住房項目增加，大型租賃式社區成為長租房重要房源供給之一。例如，2022年7月，北京首開樂尚•優晟店於順義牛欄山鎮工業園區開業，該項目為集體建設用地項目提供483套租賃住房。
要看到的是，由於各用地類型自身存在不同特點，以及長租房項目建設與運營過程中存在難題，實踐中新增長租房項目用地痛點依舊突出。例如，集體建設用地的規劃用途限制問題，後續退出路徑尚不清晰；競爭性自持用地方面，企業獲取土地成本高昂且投資回報率低；等等。
二是盤活存量資產，將閑置、低效物業改造為長租房。存量物業通常位於交通便利和商業及公共服務好的市中心，在市中心發展長租房可以最大限度滿足職住平衡的要求，深受租房者歡迎。目前各地政府也給予政策支持，例如，長沙《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》率先打通新房、二手房、長租房市場通道。北京《關於存量國有建設用地盤活利用的指導意見(試行)》明確在重點功能區及現狀軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建築改建保障性租賃住房。這不僅符合城市更新的基本邏輯，也可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。據相關統計數據，截至2022年末，北京市機構化集中式租賃住房約72000套(間)，從籌集來源看，88.3%來自於存量盤活和改造：一類是包租模式，這是目前北京長租房的主要運營模式，以非居住物業改造為主；一類是北京各級保障房中心的存量居住用房改為保障性租賃住房。
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