其次，撬動多元化金融資源是支持長租房市場發展的重要因素。過去集中式長租房之所以發展不充分，一個重要原因是缺乏長期資金支持，開發企業只能通過銷售實現資金高周轉。目前，長租房的金融支持已開始破冰。2022年保障性租賃住房公募REITs經過籌備，實現了零的突破。今年2月24日，人民銀行、銀保監會起草《關於金融支持住房租賃市場發展的意見(徵求意見稿)》，涉及金融工具全、力度大，打出了一套金融組合拳。
不過，公募REITs發行仍有難點亟待突破，例如，收購項目或改造項目作為底層資產納保的前提下，要注意存量物業剩餘土地年期較短對於估值的影響較大、收購成本較高等問題。解決上述難題，需要保持耐心與定力，在實踐中不斷積累經驗。
再次，建立行業標準對推動行業健康發展也至關重要。行業標準規範清晰、公寓分級定檔，對住房租賃行業的資產管理、併購交易、資產證券化發展將起到極大推動作用。包括為運營商在公寓租金定價、市場營銷等方面提供參考，為租戶在公寓選擇時提供重要依據，為投資商進行資產收併購、資產證券化提供參考。例如，美國的租賃式公寓採取分級定檔辦法引導行業分層次標準化供給，主要劃分為豪華型、中高端型、中低端型、低端型、補貼型五個檔次，其中中低端型占比最大，約為59.7%。
建立行業的產品分級定檔機制、企業品牌價值評估等評價標準和機制十分重要。以此可以促進供應鏈企業、系統性服務商發展；推進行業專業化分工，為資產證券化發展奠定堅實運營基礎；引導長租房企業實現品牌化運營、精細化管理、標準化服務，提供多元、豐富、優質的租賃產品。通過對長期穩定的平均租金、出租率、動態空置率、毛利率、淨利率等核心數據監測，反映運營商的運營能力和效率以及底層資產優劣情況，從而把握長租房企業實際經營狀況，為金融機構投資提供支持，並實現可把控、可監測、可監管，推動長租房市場可持續發展。
來源：經濟日報 作者：秦虹（中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員）
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