從內地房地產發展的長期趨勢來看，按照城鎮人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，內地每年6億至8億平米的新建商品住宅需求屬合理水平，在此區間波動都屬正常。2024年首11月，內地商品住宅銷售面積已達到7.2億平米。高頻數據顯示，12月的商品房銷售繼續呈回穩態勢。
房企持續降低杠杆
房地產轉入下行周期已接近三年半，很多房企順應市場規律，已開始適應發展新模式。以前“高周轉、高杠杆、高負債”的運營模式已經走到了盡頭，原因是高周轉對應的是商品房的高去化速度，但當前市場根本無法快速去化，高周轉也就無從談起。而高杠杆、高負債在當前的金融環境下更是不可能，必須審慎經營。
國家愈來愈強調要建“好房子”，這是對過去一段時期高周轉帶來的房屋質量下降趨勢的否定，建“好房子”也是市場發展的方向。內地城鎮人均住房面積已經超過40平米，住房問題已經基本得到解決，市場會以改善性需求為主，要是還走“規模為王、重量不重質”的老路，將會被市場淘汰。
經過三年半的調整，A股房地產開發企業的平均資產負債率從2020年第三季度的64.67%，下降到2024年第三季度的60.99%，未來這一趨勢仍將持續。這些理念會逐步融入房企的經營模式當中。現在的市場狀態下，筆者覺得房地產企業要順應市場規律，建好房子、交現房、降低杠杆都是很好的發展方向。
樓市呈現五方面趨勢
在新階段，房地產市場可能會有五個方面的變化趨勢：
一是新房規模收縮，人房轉化比（住房規模與人口的比值）穩定在0.2至0.3。成熟房地產市場對新房的需求有規律特徵。從國外經驗看，近40年美國紐約人房轉化比平均為0.2，日本東京近30年平均約0.3，即隨著房地產市場發展成熟，每個常住人口每年對新房的需求量保持在0.2至0.3。中國一線城市已經出現這一趨勢。 |
