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| 中評大咖講書第二期活動海報（中評社圖片） |
香港的房屋需求主要來自三方面：一是本地的居住需求，這與市民收入對應，即“剛需”；二是本地的投資需求；三是海外的投資需求，雖然香港有“超級印花稅”等限制，但還是有不少海外投資進入香港。香港市民的收入只能對應“剛需”部分，無法對應來自本地和境外大量的投資需求，所以要想解決住房問題，只能降低樓價，或實行“雙軌制”。我認為實行可以兼顧雙方的“雙軌制”是最佳方案。一方面，“新居屋計劃”與收入對應，可以讓香港市民“上樓”，獲得更好的居住條件；另一方面，另“一軌”解決投資的問題，發揮香港作為國際金融中心的優勢，吸收更多的投資，給香港帶來更多經濟收入。
前幾年我發明了一個指數——居住負擔指數，該指數是計算樓價的長期增長與收入增長的比例。這個指數如果是1，意味著保持現有居住水平；如果大於1，意味著樓價的長期增長超過收入增長，居住水平會下降；如果低於1，意味著收入增長超過樓價增長，居住水平會改善。如果按照該指數來衡量，美國、歐洲約等於0.7，比較合理，新加坡是0.9左右，香港則是3.3。所以，樓價要調整到大家都能承擔的水平，起碼要調整七成。
政府這幾年不斷地增加公共房屋供應，這是合理的。但是有兩個問題，一是香港的整個發展模式沒有定下來；另外，香港的公共房屋中更多的是公屋，這大大增加了政府的負擔，除去建築費用，政府每年要補貼公屋大約80億。“新居屋計劃”的好處之一是定價比較低，既能減少政府負擔，同時又能夠讓大家以比較低的負擔快速“上樓”。所以，要徹底解決香港的居住問題，必須調整香港的房地產模式，對香港的居住權進行嚴格保護。
我們看到最近樓價又開始上漲，今年前五個月大概上漲3.6%，五月份的樓價其實與最高峰時期只差0.8%，而今年估計會漲5%至8%。雖然經濟和樓價的關係不大，但是隨著香港經濟的復甦，樓價會繼續上漲。
中評社記者：您剛才提到，香港的樓價其實已經又創新高，今年估計會漲5%至8%。陳茂波司長日前公布，市民置業負擔指數首季升至約73%。疫情之下，香港樓市並未出現震動，對此您怎麼看？您如何預判香港樓市的長期走向？ |
