中評社北京3月2日電／近來，房地產市場回暖的跡象逐漸增多，尤其是北京、上海等地“小陽春”已經嶄露頭角。國家統計局日前公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，環比上漲城市數量增至36個。不過，與此同時，從一些機構監測的數據來看，全國樓市仍未出現明顯回暖跡象，從對應個人住房按揭貸款的居民中長期貸款數據來看，也仍未走出低迷，1月份居民中長期貸款增加2231億元，同比減少5193億元。房地產市場能否回暖、何時回暖、以什麼樣的方式回暖，受到關注。
首先，就房地產市場形勢來說，2022年是我國房地產市場化發展20多年來最為困難的一年。比如，房地產開發投資負增長10%；住宅銷售額下降28.3%；住宅新開工面積下降39.8%；個人按揭貸款下降26.5%等。雖然目前不少城市房價開始止跌回升，但房地產市場的嚴峻性在2023年還可能會持續。因此，相比於快速反彈，如何全面重啟並且實現結構性轉型更值得關注。
去年年底召開的中央經濟工作會議中，涉及房地產部分提到的目標是：保交樓、保民生、保穩定；防風險及促轉型。緊接著，今年1月17日全國住房和城鄉建設工作會議上，對房地產行業提出的要求是：穩預期，提升市場信心；“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防範化解風險；促轉型，推動房地產長效機制建立。也就是說，觀察2023年的房地產市場，與以往不同，核心是在防範風險的底線上，推動房地產市場長效機制的建立。具體體現在以下三個方面：
首先，如何實現“防風險、保民生”的核心目標。這一方面意味著，房地產開發企業面臨的資金鏈斷裂的問題需要得以化解，另一方面則意味著，“保交樓”仍然是2023年房地產工作的最大任務和重心。
這也是為什麼監管部門融資政策調整“三箭齊發”，並首度提出“有效防範化解優質頭部房地產企業的風險”，又允許私人基金投資房地產企業，以此來保證房地產企業融資，防止引發金融市場系統性風險。不過，“三箭齊發”融資條件寬鬆，並非均等流向所有的房地產企業，而是以市場化、法治化的方式有選擇地讓資金流向優質的房地產企業。保證房地產企業融資是建立市場信心的關鍵，也是最為重要的一環，是穩預期的核心。
而“保交樓”是當前住房市場信心建立的第一步，這一步沒有完成，靠政策刺激住房需求可能效果不會太大。按照期房交樓1-2年時間計算， 2020-2021年住房交易額涉及34萬億元以上，如果保交樓不能夠順利完成，影響將會很大，甚至可能會誘發金融市場系統性風險。到2022年底，“保交樓”全面復工的項目衹有20%左右，任務仍然十分艱巨。
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