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鄭聯盛：中國國內房地產市場正加速金融化

http://www.CRNTT.com   2016-08-09 00:23:05

他從供給和需求兩個方面解釋了為什麼國內房地產上漲這麼厲害。他指出，供給就是人均廣義的庫存量；需求就是常住人口和戶籍人口的比例。他以深圳為例分析，深圳外來人口多，常住人口和戶籍人口比例就會高，而就業人口實際上跟年齡有相關性，“因為如果是就業比較多，它的比例比較高，相當於年輕人比較高，年輕人結婚生子的壓力比較大，買房的需求也比較高”，他解釋，對於中國來講，需求的第三個因素是房價收入比，他發現在中國“收入／房價比”越高的城市，房價漲得越高，所以他認為，中國房地產市場它的金融化在日益提高，“金融是什麼？就是越漲越買”，他說。 　　同時，鄭聯盛表示，現在房地產市場出現了廈門、南京、蘇州、合肥“四小龍”，使得部分二線城市的房地產價格越來越火爆，越來越金融化。“這種未來能不能持續，這是很大的變量”，他說。 　　第三，金融部門風險的暴露日益顯性化。他表示，去年e租寶等沒有受到監管的所謂的“創新性金融服務”帶來的風險日益爆發，信托和理財產品也出現了承兌的壓力。他分析，中國債券市場被認為是規範性較好、監管較有力，風險較低，但是現在的債券市場，特別是中低等級的債券市場出現重大違約現象。他指出，國內企業債、政策性金融債的占比在下降，而政府債它的占比在提升。“從私人部門的債務的風險在向公共部門的債務風險轉移，這個轉移過程當中，實際上是政府來承擔的私人部門的風險，而這個風險最後如果hold住，這會使得我們地方政府和中央政府的壓力非常大”，他預測，這個壓力還會傳導到銀行部門。因此他認為，債券買賣方的高度關聯性，使得其內在風險呈現一體化。 　　第四，人民幣的加速貶值。鄭聯盛指出，從今年開始，人民幣一直處於貶值過程中，但英國脫歐使得人民幣貶值的壓力大大緩解，“因為大家都關注歐元、都關注英鎊，所以我們看到英國脫歐之後，我們人民幣呈現了略微加速貶值的情況”。他表示，人民幣定價角度具有很積極的意義，代表著可以通過市場方式來緩解人民幣可能高估的壓力，但是它會帶來一定的風險，比如資本流出或人民幣資產重估的問題。

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