制度給了房地產商特權
中國青年報：為什麼開發商會有這麼多空子可鑽呢？
劉生：這是因為我國目前房地產制度缺位。我國是公有制國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的，沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。
房地產開發是一個系統工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展，負責具體操作的是房地產商。集體土地要發展，也要通過房地產商。這些規定導致房地產商“專業”了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發。
中國青年報：你認為我國現在的土地出讓和開發制度有缺陷？
劉生：制度給了房地產商特權，另一方面制度又衍生了私權。
我們知道，所有的政策本身都有滯後性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。比如一些地方一會兒推出“購房入戶”，一會兒又取消，政策變化背後無不有房地產商的身影。
中國青年報：有人說房地產是高投入、高風險、高回報。
劉生：錯了，開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。
在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈餘。拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包幹。開發商等房子售出賺到巨額利潤後才給建築商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業模式，具體來講，就是拿你業主的錢來做我的開發資金，加上建築商墊資蓋房，既是現實，又是合法的狀態。銀行還會大力支持，因為銀行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息後還本金的。
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