1993年：泡沫
這一年，人們見證了房地產的泡泡漲大到巔峰那一瞬間，然後又眼看著它一下子破了。這一年，許多人更記住了經濟學中的一個重要詞語——宏觀調控。從此，這個本來是對經濟總量進行調節的概念，就與中國房地產結伴兒而行。
講到房地產泡沫，就要講到海南，就不得不回到1988年海南建省之後，海口市那個著名的“三角池”。1988年，隨著新“特區”的成立，來自內陸的人一下子擠滿了這個張貼著招聘、應聘信息的地方。
此時已經進入體制改革委員會工作的馮侖，頂著“中國經濟體制改革研究所比較制度研究室副主任”的帽子，也來到了海南，其實就是下海，整天開著海南省委借給他的破面包車亂跑。
馮侖眼前的海南熱鬧異常，雜亂得像個大縣城，但他同時發現“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光。海南不相信眼淚”。
恰好，在深圳沒有折騰出名堂的潘石屹隨老板剛剛來到海南。老板在海口承包了一個磚場，他被委以磚場廠長的“重任”，管理300多名“民工”，誰知一年多以後，磚場倒閉，磚場老板卷款離去。最失意的時候，潘石屹住在海南簡陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春節晚會，卻被服務員毫不客氣地拒絕了。
1989年，北京首次公開出售了商品房，儘管黃金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只賣掉了250套；天津、無錫和濟南紛紛建起了城市住宅示範小區，引得許多人參觀學習；1989年，中國第一個房地產經紀公司創辦，從此開始左右許多人的生活；到1991年，萬科已經成為首個上市的房地產企業。
一幕又一幕的財富大戲，顛覆了人們的致富理念。當海南開發的熱潮剛興起時，無數懷揣夢想的人們以及幾百億的資金流入海南，房地產在不經意中成了點石成金的捷徑。
1992年，鄧小平發表了“南方講話”，內容隨後被作為當年2號文件下發，緊跟在後面的就是中國房地產開發的浪潮。大批房地產開發經營公司仿佛一夜間冒了出來。
據統計，1988年，全國房地產公司為3124家，此後3年，全國房地產公司基本上維持在這個數量；1992年年底，這個數字卻一下子變成了1.2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80%。
這場來勢凶猛的房地產狂潮首先是從海南島開始的。當時，這座總人口不足655.8萬人的海島上，到處都掛著房地產公司的牌子，最多的時候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日報》講了一件事：某房地產公司在海口市投資的25層大廈，剛破土就被搶購一空。還有人大概算了算，發現人口只占全國0.6%的海南，商品房卻占到了全國總數的10%。
1993年，這一切被推到了頂峰。該年度前5個月的統計數字讓西方經濟學家目瞪口呆：中國固定資產的投資在上一年的基礎上又增長了69%。
早在1992年年底，英國《經濟學人》就警告過：1993年的某一個時候，蓬勃發展的中國經濟將會出現危險的過熱勢頭。外國佬的話音未落，意猶未盡者仍在做著暴富之夢時，1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
緊接著，第二天，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，一共16條整頓措施招招致命，一路高歌猛進的海南房地產熱戛然而止。大量資金沉澱了，一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，悔之不及。數千家開發商卷款逃離。
這場調控的遺產，是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10%的積壓商品房。全省剩下的“爛尾樓”足足有600多棟、1600多萬平方米，閑置的土地18834公頃，積壓資金達到800億元，而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元，是積壓房地產的重災區。
1985年，海南人邢詒前把他在島外挖得的“第一桶金”帶回家鄉，先開服裝廠，後開房地產公司。“那時，海南土地的價格直線上躥，讓人心驚肉跳，剛到手的10畝地半年內漲了50倍，300多萬元一畝，想不到吧？”
投身房地產業讓邢詒前從百萬家財的服裝老板搖身一變成為億萬富翁。在事業頂峰期，他的資產一度達到兩億多元，擁有海口最高的樓以及10輛奔馳、皇冠、淩志等豪華進口轎車。他曾經以為自己手裡的錢一輩子也花不完了，每天往褲兜里塞進兩叠現金，左右兩個褲兜，一邊1萬元，唯一的念頭，就是在回家之前花個精光。
但一覺醒來，他卻一無所有了，變賣家產也還不清欠款。他和中國的房地產業一起，在起步階段就接受了這樣的一次狂風暴雨的洗禮。
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