以房養老雖有助於為人口老齡化提供養老融資，但把以房養老作為應對人口老齡化挑戰則不值得提倡，因為以房養老作為應對人口老齡化的政策性安排混淆了公私職能邊界。具體而言，當前社保體系面臨公共資金缺口，而以房養老中的房子屬於私產，因此即便居民有用房產抵押提高老年生活質量的需求，也只是個體行為，不能也不可能作為緩解公共社保體系的資金缺口問題。畢竟，雖然居民以房養老的融資方式可以為政府適度降低退休金基礎提供變相空間，如政府可提供較低的退休金而不至於使居民老年生活質量顯著下降。
但一旦以房養老作為政策引導會導致現有在職員工的逆向選擇——社保體系發放的退休金無法保障居民退休後過體面生活，而不得不以房養老，就會反向激勵在職員工不願加入或退出現有社保體系，從而加劇社保體系的資金缺口。以居民私產的住房進行反按揭融資養老，恰是在變相鼓勵居民自備資源養老。
與此同時，當前牽制以房養老交易的障礙並非僅是房屋70年產權之制度硬傷，而是以房養老使房屋產權由清晰轉向混沌，並由此衍生出的複雜風險和交易費用。毫無疑問，通過反按揭對住房資產貼現為養老籌資，意味著住房一經抵押融資，住房就很難分清是銀行財產還是居民財產，即只要在反按揭存續期，居民和銀行都對住房擁有受限制的剩餘索取權和資產處置權，而產權由清晰變得模糊不僅增加房產交易成本，而且使房產陷入公地悲劇陷阱。
不僅如此，由於銀行和居民對反按揭貸款額度和月貼現標準等的風險定價，是建立在對數十年的利率、房租和房價等進行判斷的複雜交易模型基礎上，且此類複雜的風險結構使反按揭交易相比直接出售以房養老面臨更高的交易成本。因此，反按揭交易相對於出售交易的複雜交易風險和高成本，無疑使其很難在市場交易競爭中贏得市場生存空間。殊不知，能通過棄繁就簡的出售式交易中既能為養老融資，又能更方便控制風險，沒有人願意參與交易成本高、而風險不確定的複雜交易。 |
