中評社北京5月15日電／《深圳城市更新辦法》去年12月1日發佈並實施，《辦法》顯示開發商獲得2/3業主的同意便可申請“城市更新”項目規劃計劃。
於是，地處深圳福田、羅湖等中心區域有著二三十年樓齡的老舊小區，如今成為深圳樓市的“香餑餑”：投資客蜂擁而至“博升值”，開發商爭相進駐“博立項”，業主盲目簽約“博回遷”。羊城晚報報道，該報記者經連日調查採訪得知，在這巨大利益誘惑的背後，潛伏著極大的風險。
與廣州等城市舊城改造不同，自去年12月1日發佈並實施《深圳城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》）以來，“舊改”一詞在深圳市被新名詞“更新改造”所取代。據了解，深圳市賦予“更新改造”三種改造模式：綜合整治、功能改變和拆除重建，其中有七八成的城市更新項目以綜合整治為主，以今年第一批88個城市更新單元規劃計劃為例，涉及到可供逐利的拆除重建方式的老舊小區只有六個，不到總數的十分之一。
投資客：一買四五套，要博百萬利
深圳南山區南苑新村是這88個城市更新項目之一。南苑新村位於南山區政府對面，建於1983年，小區共有49棟樓、1311戶居民，總面積13萬平方米。按《辦法》規定，開發商獲得2/3業主的同意便可向深圳規劃國土委申請城市更新項目規劃計劃。
據位於南苑新村的一家世紀方略房產中介公司的張小姐說，去年11月以前，南苑新村二手房的均價是1萬元/平方米，而此後相繼有幾十名投資客在該中介公司分別花1.1萬元至1.4萬元每平方米不等的價格購得房源，有人甚至購買了四五套。去年12月《辦法》出台後，南苑新村的二手房價已達1.8萬元/平方米。目前，南苑新村周邊的新商品房房價在2.5萬元/平方米左右。
因收集了超過2/3的南苑新村業主同意改造意見書，深圳市金暉房地產開發有限公司取得更新該新村的申報資格。據了解，該公司對業主作出的拆遷補償協議方案，是按1：1至1：1.12的實地補償再加現金補償，也就是說投資客在小區改造後將獲得嶄新的商品房。據記者估算，按補償協議，暫且預計三年後當地商品房價固定在2.5萬元/平方米，以每套房子100平方米計算，投資客每套房子的回報在100多萬元以上。
然而，對投資客而言，這上百萬元的投資利潤並非短期內可以兌現。雖然取得了申報資格，但深圳市金暉房地產開發有限公司還要在拿到業主委托意向書後，再去制訂拆遷重建規劃，然後再和業主簽訂拆遷補償協議。該公司負責人接受該報記者採訪時表示，“最樂觀的估計，新樓建成要在三五年之後。”
開發商：進駐佔地盤，有太多變數
與華強北一街之隔、寸土寸金的深圳市福田區南園片區，是以“片區”整體規劃概念，進入今年的“城市更新重點研究片區”的。按照規劃，南園片區佔地0.2平方公里，範圍包括南園新村、愛華小區、下步廟北區和南區，還有賽格、中電等老舊小區。早在該計劃發佈前，南園新村、愛華小區、下步廟北區和南區已有多家開發商進駐佔據地盤。
記者實地調查發現，南園新村和下步廟北區都各有兩家開發商在競爭業主的“三分之二選票”，以取得申報資格。
深圳市福田區某房產企業老總接受記者採訪時說，已經納入城市更新單元的“南園片區”無疑是一塊大肥肉，各路開發商各顯神通，都希望從中分一杯羹。該老總旗下公司就進駐了深圳市某老舊住宅小區，與另一實力相對雄厚的上市公司形成競爭關係。“我們公司相對較小，與對方鬥就像小孩跟大人打架一樣，我打不過，當然就要找個大人來幫忙。”據該老總透露，他們已與某著名地產公司達成合作協議，按照出資比例形成利益均分的合作，自己將出資一兩千萬元，並全數將參與改造項目的前期成果拿出來交由合作公司具體“操盤”。據了解，在該如此龐大的改造項目合作計劃中，如若成功，他們可分得的利潤將以億元計算。
在該老總看來，該項目的最大風險不是來自於競爭對手，而是在於政策因素的不明朗。“該片區是不是真的要拆除重建，現在誰也不知道，這裡面有太多變數。”他分析說，即使能順利獲得“申報資格”，接下來才是他所要面對的最大風險：所批的萬一是低容積率，就是無利潤可圖，竹籃打水；其次，解決業主的拆遷補償問題，價格太高受不了，太低的話又會衍生釘子戶，萬一處理不好，很可能使項目成為“爛尾”；其三，在目前國家打壓房地產的態勢下，萬一投入巨資補償給業主而樓價下滑，自己或將承擔數以億計的債務；最後，政府保障房所佔的比例也直接影響項目的贏利。
小業主： 誰進駐市場，怎能無把關
已進駐深圳福田區南園新村西村的開發商深圳市恆豪實業有限公司，“膽子”比較大，“我們的做法是一步到位，在業主簽意向時，同時簽協議書，雙方約定拆遷補償條件，形成法律關係。”該公司開發部經理童志水向記者提供了《南園區住宅小區舊房改造補償安置協議書》。協議書顯示，業主回遷新房賠償標準是1：1.2，外加較高的拆遷補償標準。此外，還支付業主三年的住房安置補償費，每平方米每月按85.55元計算。據該公司對外的口徑，目前已經有322戶業主簽署了《南園新村舊房改造補償安置協議書》及《委托書》。
記者在南園新村西村走訪業主時了解到，也有業主認為在沒有政府把關的情況下，簽訂該協議可能暗含風險。“在什麼樣的條件和前提下，開發商才有資質承建這麼龐大的改造工程？”有不少業主向記者表示，開發商的資質、實力、信譽等重要條件，是否應該經過政府有關單位嚴格審查才能進入更新改造市場？據業主估算，南園新村西村如果作為項目改造，開發商應首先由“財務”撥備，即開設政府、開發商和業主三方共管的賬戶。按照456套房產，約3萬多平方米建築面積，即使按目前該地段的房價至少也要每平方米2萬元，總數就是十多億元。“如果開發商沒有經濟實力，拿不出這個錢來交由共管，我們作為業主，如何有保障？”
一名鄭姓老業主認為，業主是弱勢群體，政府部門應對進駐市場的開發商進行嚴格把關，並向小區業主公示及徵求意見，按《物權法》和深圳市有關物業管理條例來制訂具體的實施管理辦法。 |
