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| 中原集團主席施永青。 |
中評社香港6月9日電／中原集團主席施永青今天在am730發表文章說，雖然有讀者曾提醒我，不宜在本欄講太多地產議題，以免被人以為我賣花讚花香；但亦有很多讀者表示，很想聽聽我對地產問題的看法；他們覺得，我在這行有三十多年的經驗，我的意見應該有參考價值。我的取態是盡量少講，只在關鍵的轉角位置，才與讀者分享一下我的觀點。
文章說，上次我談地產是政府剛推出九招十二式的時候，當時不少論者都以為政府的措施不會有效，我則持相反的意見。事實證明，措施推出後，地產商不得不重新部署去適應新的開盤要求，新盤遲遲沒法開出，一手市場很快就冷靜下來，繼而連二手市場的氣氛也受影響。地產商於是在土地拍賣時採取了較為保守的態度，接連賣出的兩塊新界地。成交價都遜於市場預期。地價回落導致市場對前景不再盲目樂觀，自去年春天以來的樓價上升趨勢終於被政府的政策拉停，價格亦出現了輕微的調整。
現時市場最關心的問題是：樓市是轉勢還是調整？如果是轉勢，那要跌多少才能找到支持位？如果是調整，那這場調整會為時多久？調整的幅度有多大？等到甚麼時候入市最為合適？
文章說，我認為，當前樓市的主趨勢仍是上升。金融海嘯後，人們對印刷出來的資產證明書仍有顧忌，投資者對地產仍有偏好。在政府的遏抑下，流入市場的資金或會減少，但看不到有流走的現象。除非是急於用錢的業主，否則套現都沒有甚麼吸引力，與其放在銀行收息，不如收租算了。兩者的回報，相差幾倍。
最近樓宇的價格雖出現了輕微的調整，但租金卻持續上升，反映社會對樓宇的實質需求仍在增加，因為租樓的人一定是用家，不會是投機者。以我過往的經驗，樓價甚少會在租金上升的時候，率先掉頭回落。
自2003年以來，樓價雖升了一倍半，但大部分中小型住宅仍未升破97年的高位，比十三年前的高價還不如。讀者或會覺得97年的高價是不合理的，不宜用作標誌竿。但這十三年來，香港經濟的增長雖然不多，但內地的增長卻速度驚人。現時香港的樓價不但要反映香港人的購買力，還得反映內地人的投資能力。除非我們限制外來的投資者，我們在推算樓價時，不能不考慮內地經濟增長的因素。
即使純看本地經濟，香港的復甦勢頭也遠比歐美國家好，第一季的增長高達8.2%，失業率亦維持在5%以下的水平，而工資已有恢復上升的趨勢，加上利率偏低，供樓利率年息一厘也不到，買家的負擔仍不至太吃力，供樓佔入息的比例仍在40%以下，屬安全水平。另一方面，市場資金充足，樓宇貸款總額只佔存款的21.66%，比97年的33.52%相差很遠，可以預期，在未來一段時間里，銀行對樓宇貸款，仍會十分積極。在樓宇的供應量短期無法增加的基礎上，香港的樓價應是易升難跌。
由此可見，今次樓市的調整，乃政府政策使然，經濟因素依然對樓市有利，而且還會不斷發揮作用。因此，我估計今次調整為時不會太長，最壞的時刻可能已經過去，之後或者會升得慢一點，但掉頭向下的機會不大。 |
